住宅ローン控除が40㎡中古マンションも対象！2026年改正の条件とは
2026年から、40㎡以上の中古マンションでも住宅ローン控除が受けられるようになりました。
これまで控除対象外だった1LDKやコンパクトマンションにも対象が広がったことで、「今が買い時なのでは？」と気になっている方も多いのではないでしょうか。
さらに、住宅価格が高騰する都市部では、「最初はコンパクトな住まいを購入し、将来的に住み替える」という新しい住まい選びが現実的な選択肢になりつつあります。
今回の住宅ローン控除の改正は、単なる税制変更ではなく、住宅購入の考え方そのものを変える可能性を秘めています。
40㎡以上の中古マンション購入を検討している方はもちろん、住宅ローン控除を利用して賢くマイホームを取得したい方も、ぜひ最後までご覧ください。
～ この記事で分かること ～
- 40㎡住宅の新ルール
- 住宅ローン控除の条件
- 2030年までの制度内容
- 省エネ住宅の優遇措置
- 買い時と今後の動向
■ 目次 ■
住宅ローン控除（住宅ローン減税）とは？制度をわかりやすく解説
住宅ローン控除（住宅ローン減税）は、住宅を購入するために住宅ローンを利用した人の税負担を軽減する制度です。一定の条件を満たす住宅に入居した場合、年末時点の住宅ローン残高に対して一定割合を所得税や住民税から控除できます。
マイホーム購入時の負担を軽減する代表的な優遇制度として、多くの住宅購入者が利用しています。
2026年度（令和8年度）税制改正では、この住宅ローン控除制度が2030年末まで延長されることが決まりました。
国土交通省は令和8年度税制改正において、「既存住宅ストックを最大限活用するため、省エネ性能の高い中古住宅への支援を拡充する」と発表しています。
中古住宅の床面積要件が大きく見直され、これまで対象外だったコンパクトマンションにも適用されるようになったことが注目されています。
住宅価格が高騰する都市部では、40㎡台のマンションを購入する単身者やDINKS（共働きで子どもを持たない夫婦）世帯が増えています。
こうした社会の変化に対応する制度改正として、多くの不動産関係者からも注目されています。
2026年住宅ローン控除改正｜変更点をわかりやすく解説
2026年度の改正では、制度そのものの延長だけでなく、利用できる人の範囲が広がりました。
特に中古マンション購入を検討している人にとっては大きな変更となっています。
中古住宅の床面積要件が40㎡以上へ緩和
これまで中古住宅では、住宅ローン控除（住宅ローン減税）を利用するためには原則50㎡以上の床面積が必要でした。
今回の改正では、この要件が40㎡以上へ引き下げられたため、1LDKやコンパクトマンションでも控除対象となるケースが増えます。
ただし、40㎡以上50㎡未満の住宅については、合計所得金額1,000万円以下という所得制限があります。所得が1,000万円を超える年については控除を受けることができません。
制度の適用期間は2030年まで延長
住宅ローン控除（住宅ローン減税）は2026年1月1日から2030年12月31日までに入居した人を対象として適用されます。
制度が5年間延長されたことで、住宅購入を急ぐ必要がなくなり、ライフプランに合わせた住まい選びがしやすくなりました。
省エネ基準適合住宅はさらに優遇
省エネ基準に適合した中古住宅では、控除期間が従来の10年間から13年間へ延長されます。
また、借入限度額も拡充されており、省エネ性能が高い住宅ほど税制上のメリットを受けやすい仕組みとなっています。
子育て世帯や若者夫婦世帯への優遇措置も継続されており、住宅取得を後押しする制度設計になっています。
住宅ローン控除の対象となる条件
住宅ローン控除（住宅ローン減税）の対象となる条件です。
- 2026年1月1日〜2030年12月31日に入居
- 中古住宅は40㎡以上が対象
- 40㎡以上50㎡未満は所得1,000万円以下
- 住宅ローンを利用していること
- その他、税制上の適用条件を満たすこと
住宅ローン控除（住宅ローン減税）の適用条件一覧
住宅ローン控除（住宅ローン減税）の基本的な内容は次のとおりです。
- 控除率は年末の住宅ローン残高の0.7％
- 中古住宅の床面積要件が原則40㎡以上へ緩和
- 40㎡以上50㎡未満は合計所得1,000万円以下が対象
- 省エネ基準適合住宅は控除期間が13年
- 制度は2030年末まで延長
- 子育て世帯・若者夫婦世帯への優遇措置も継続
例えば、住宅ローン残高が4,000万円であれば、年間28万円（4,000万円×0.7％）の控除を受けられます。控除期間が13年間となれば、総額では大きな節税効果が期待できます。
なぜ40㎡まで緩和？住宅ローン控除改正の背景
今回の制度改正には、現在の住宅市場の変化が大きく影響しています。
住宅価格の高騰が背景
首都圏、とくに東京23区ではマンション価格が大幅に上昇しています。
広い住宅を購入するハードルが高くなり、多くの人が40㎡台のコンパクトマンションを選択せざるを得ない状況が続いています。
こうした市場実態に合わせるため、税制も現実的な見直しが行われました。
単身世帯・DINKSの増加
日本では単身世帯や夫婦二人暮らしの世帯が増加しています。
従来の「子育て世帯向け住宅」を中心とした制度では、多様化するライフスタイルに対応できなくなっていました。
40㎡前後の住宅でも十分生活できる世帯が増えていることから、制度の対象拡大につながったと考えられます。
建築コストの上昇
建材価格や人件費の高騰により、不動産会社も広い住戸を供給し続けることが難しくなっています。
コンパクト住宅の供給を増やしながら住宅ローン控除（住宅ローン減税）の対象とすることで、購入者だけでなく供給側にもメリットが生まれる制度改正となっています。
40㎡・1LDK中古マンションは買い時？今後の市場動向
今回の改正によって、40㎡台の中古マンションを購入するメリットはこれまで以上に大きくなります。
特に都市部では、初めて住宅を購入する人がコンパクトマンションを取得し、ライフステージの変化に合わせて住み替えるという考え方が広がる可能性があります。
結婚や出産など家族構成が変われば、より広い住まいへ住み替えるという流れです。
近年は不動産価格の上昇によって、購入価格以上で売却できるケースも珍しくなくなりました。そのため、以前よりも住み替えに対する心理的・経済的なハードルは下がっています。
住宅を「一生住む場所」と考えるのではなく、「資産として活用しながら住み替える」という考え方が広がる可能性があります。
住宅ローン控除改正で注意したいポイント【40㎡中古住宅】
今回の税制改正は、コンパクトマンション購入を検討している人にとって大きな追い風となります。
一方で、40㎡以上50㎡未満の住宅には所得制限があることや、省エネ住宅かどうかで控除期間が異なる点など、細かな条件も確認しておく必要があります。
- 中古住宅でも40㎡以上なら住宅ローン控除の対象となる
- 所得1,000万円超は40㎡以上50㎡未満では対象外
- 制度は2030年まで延長された
- 省エネ住宅は13年間の控除を受けられる
- 都市部では1LDK・40㎡台マンションの人気が高まる可能性がある
住宅価格が上昇する中で、今回の制度改正は「購入しやすい住宅」を増やすだけでなく、将来の住み替えも見据えた新しい住宅購入スタイルを後押しする内容といえるでしょう。
まとめ
2026年の税制改正によって、40㎡以上の中古マンションも住宅ローン控除（住宅ローン減税）の対象となり、都市部での住宅購入がしやすくなりました。
今後は1LDKやコンパクトマンションの需要拡大も予想されるため、住宅購入を検討している方は制度を正しく理解し、住宅ローン控除を最大限活用しましょう。
よくある質問
住宅ローン減税に関するよくある質問です。
40㎡なら誰でも住宅ローン控除を受けられますか？
→40㎡以上50㎡未満の場合は、合計所得1,000万円以下などの条件があります。
2026年以前に購入した人は対象ですか？
→今回の改正は2026年1月1日以降に入居する住宅が対象です。
新築住宅も40㎡対象ですか？
→新築住宅は以前から40㎡以上が対象となっています。
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