団地総会と棟総会の違いとは？マンション管理士・管理業務主任者試験の過去問で解説

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「団地総会と棟総会の違いが分からない……」「団地管理組合では、どのような事項を団地総会で決議するの？」「各棟の修繕積立金は、棟総会で決めるのではないの？」

マンション管理士試験や管理業務主任者試験を勉強していると、団地型マンションの総会決議について混乱することがあります。

特に、団地総会と棟総会は、どちらも区分所有者などが集まって決議する場です。名称も似ているため、問題文を読んでいると「結局、どちらの総会で決議するの？」と迷ってしまいますよね。

（単棟型マンションの総会なら理解できるのに、団地型になると急に難しくなる……。これが試験のイヤらしいところです。）

そこで今回は、マンション管理士試験・管理業務主任者試験の受験生向けに、団地総会と棟総会の違いを分かりやすく解説します。

令和7年度マンション管理士試験問32と管理業務主任者試験問37の過去問も取り上げますので、試験対策に役立ててください。

団地総会と棟総会の違いとは？

団地総会と棟総会の違いを理解するためには、まず団地型マンションの管理組合がどのような仕組みになっているのかを確認する必要があります。

例えば、A棟、B棟、C棟、D棟の4棟で構成されているマンション団地を考えてみましょう。

このような団地型マンションでは、団地全体に関係する事項と、特定の棟だけに関係する事項があります。

団地全体に関係する事項を決議するのが団地総会です。一方、特定の棟だけに関係する事項を決議するのが棟総会です。

ただし、単純に「全体なら団地総会」「棟だけなら棟総会」と覚えるだけでは不十分です。

団地型マンションでは、管理規約によって管理対象や決議事項が定められているため、規約の内容も確認する必要があります。

団地総会とは？

団地総会とは、団地管理組合の組合員が集まり、団地全体の管理に関する事項などを決議する総会です。

例えば、団地全体の土地や団地共用部分の管理、団地修繕積立金の使途などが関係します。

団地内の駐車場や敷地、共用施設など、複数の棟に関係する事項については、団地総会で決議することがあります。

また、団地型マンションでは、各棟の共用部分についても団地管理組合が管理する仕組みが採用されている場合があります。

このような場合、特定の棟の共用部分に関する変更であっても、団地総会の決議事項になることがあります。

（ここが重要です。特定の棟の話だからといって、必ず棟総会で決議するわけではありません。）

棟総会とは？

棟総会とは、特定の棟に関する事項について決議するための総会です。

例えば、A棟だけに関係する管理上の事項や、A棟の各棟修繕積立金の取扱いなどが関係します。

団地型マンションでは、団地全体の管理と各棟の管理を区別して考える必要があります。

ただし、棟総会で決議する事項についても、マンション標準管理規約（団地型）の規定や実際の管理規約によって判断することが大切です。

団地総会と棟総会の違いを整理すると、次のようになります。

比較項目	団地総会	棟総会
決議する事項	団地全体に関する事項	特定の棟に関する事項
管理対象	団地の土地・団地共用部分など	各棟の管理に関する事項など
代表的な論点	団地修繕積立金・団地全体の管理	各棟修繕積立金・棟別管理
試験対策	団地全体の管理事項を確認	棟別の管理事項を確認

団地総会と棟総会の違いは、決議する事項の管理対象が団地全体なのか、特定の棟なのかという点にあります。

団地総会で決議する事項とは？

マンション管理士試験や管理業務主任者試験では、団地総会の決議事項がよく問われます。

特に重要なのが、団地型マンションの修繕積立金や共用部分の変更に関する事項です。

団地全体の共用部分の変更

団地型マンションでは、団地全体で管理する共用部分などの変更について、団地総会で決議することがあります。

例えば、団地内の共用施設を変更する場合や、団地全体の管理に関係する設備を更新する場合などです。

また、管理規約によって各棟の共用部分も団地管理組合の管理対象になっている場合には、各棟の共用部分の変更が団地総会の決議事項になることがあります。

この点は、マンション管理士試験で狙われやすい論点です。

「A棟の共用部分だからA棟の棟総会で決議する」と単純に考えてしまうと、間違える可能性があります。

団地修繕積立金の額の変更

団地修繕積立金は、団地全体の計画的な修繕工事などに備えて積み立てるお金です。

団地修繕積立金の額や賦課徴収方法などについては、団地総会の決議事項となります。

一方、各棟修繕積立金についても、額の引上げが必ず棟総会で決議されるとは限りません。

令和7年度マンション管理士試験問32では、各棟修繕積立金の額の引上げについて、棟総会の決議を経た後に団地総会で決議するという選択肢が出題されました。

この選択肢は誤りです。

（団地総会と棟総会の両方で決議すると思ってしまいがちですが、標準管理規約の決議事項を正確に押さえる必要があります。）

棟総会で決議する事項とは？

棟総会では、特定の棟に関係する管理事項などを決議します。

ただし、団地型マンションでは、各棟の管理事項と団地全体の管理事項が重なっている場合があります。

そのため、棟総会で決議する事項についても、管理規約を確認することが重要です。

各棟修繕積立金の取崩し

各棟修繕積立金は、特定の棟の計画的な修繕工事などに備えて積み立てるお金です。

例えば、A棟の外壁補修工事や屋上防水工事などを実施する場合、A棟の各棟修繕積立金を取り崩して工事費に充当することがあります。

このような各棟修繕積立金の取崩しについては、棟総会の決議事項となることがあります。

令和7年度管理業務主任者試験問37では、各棟修繕積立金の取崩しについて、団地総会と各棟の総会の両方の決議を必要とするという選択肢が出題されました。

しかし、この選択肢は誤りです。

各棟修繕積立金の取崩しについて、常に団地総会と棟総会の二重決議が必要になるわけではありません。

試験では、決議する総会の種類を混同しないように注意しましょう。

各棟の管理に関する事項

各棟の管理に関する事項については、棟総会で決議する場合があります。

ただし、各棟の共用部分の変更など、団地管理組合の管理対象になっている事項については、団地総会で決議する場合もあります。

つまり、棟総会の決議事項は「特定の棟のことだからすべて棟総会」と覚えるのではなく、管理規約に定められた管理対象や決議事項を確認することが重要です。

令和7年度マンション管理士試験問32｜団地総会と棟総会の過去問

ここまで団地総会と棟総会の違いについて説明してきました。

それでは、実際のマンション管理士試験ではどのように出題されているのでしょうか。

令和7年度マンション管理士試験問32では、A棟、B棟、C棟、D棟の4棟で構成される団地管理組合の運営について出題されました。

問題文では、団地総会と棟総会の決議事項、団地管理組合の業務、棟総会議事録の保管者などが問われています。

令和7年度マンション管理士試験問32の問題

〔問32〕A棟、B棟、C棟及びD棟の4棟で構成されている団地管理組合の運営に関する次のマンション管理士の発言のうち、区分所有法の規定並びにマンション標準管理規約（団地型）及びマンション標準管理規約（団地型）コメントによれば、適切なものはどれか。

1　A棟の共用部分の変更は、A棟の棟総会ではなく、団地総会で決議すべき事項となります。
2　B棟の各棟修繕積立金の額の引上げは、B棟の棟総会の決議を経た後に、団地総会で決議すべき事項となります。
3　C棟の外壁に団地建物所有者等以外の第三者が落書きした場合、その消去は、C棟で行うべき業務となります。
4　D棟の棟総会議事録は、理事長が団地外に居住する区分所有者である場合、棟総会の議長を務めたD棟に居住する区分所有者が保管します。

正解は「1」

令和7年度マンション管理士試験問32の正解は「1」です。

それぞれの選択肢を確認してみましょう。

選択肢1：適切

A棟の共用部分の変更について、団地管理組合が管理する仕組みであれば、団地総会の決議事項となります。

この問題では、A棟の共用部分の変更を団地総会で決議するという記述が適切です。

選択肢2：不適切

各棟修繕積立金の額の引上げについては、団地総会の決議事項です。

B棟の棟総会の決議を経た後に団地総会で決議するという記述は誤りです。

選択肢3：不適切

団地内の建物の外壁に第三者が落書きした場合、その消去は団地管理組合の業務として扱われるものです。

C棟だけで行うべき業務とする記述は誤りです。

選択肢4：不適切

棟総会の議事録は、棟総会の議長を務めた区分所有者が必ず保管するわけではありません。

標準管理規約（団地型）では、議事録の保管者は理事長とされています。理事長が団地外に居住しているからといって、議長に保管者が変更されるわけではありません。

この問題では、団地総会と棟総会の決議事項だけでなく、議事録の保管者についても正確な知識が求められています。

令和7年度管理業務主任者試験問37｜総会決議の過去問

次に、管理業務主任者試験の過去問を確認してみましょう。

令和7年度管理業務主任者試験問37では、標準管理規約（単棟型）及び標準管理規約（団地型）における総会決議事項が出題されました。

令和7年度管理業務主任者試験問37の問題

〔問37〕総会決議に関する次の記述のうち、標準管理規約（単棟型）及び標準管理規約（団地型）によれば、最も適切なものはどれか。

1　使用細則を制定、変更又は廃止することについて、総会の決議を必要としない。
2　給水管更新工事やエレベーター設備の更新工事について、総会の決議を必要としない。
3　理事会の責任と権限の範囲内であれば、専門委員会を設置することについて、総会の決議を必要としない。
4　団地管理組合で計画的な修繕工事を実施するため、各棟の修繕積立金を取り崩すことについて、団地総会の決議及び各棟の総会の決議を必要とする。

正解は「3」

令和7年度管理業務主任者試験問37の正解は「3」です。

選択肢3では、理事会の責任と権限の範囲内で専門委員会を設置する場合、総会決議を必要としないとしています。

専門委員会は、理事会が特定の課題について調査や検討を行わせるために設置する組織です。

理事会の権限の範囲内であれば、理事会決議によって設置することができます。

一方、選択肢1の使用細則の制定・変更・廃止は、総会決議事項です。

選択肢2の給水管更新工事やエレベーター設備の更新工事についても、総会決議が必要となる場合があります。

選択肢4の各棟修繕積立金の取崩しについては、各棟の総会の決議事項であり、常に団地総会との二重決議が必要になるわけではありません。

（専門委員会の設置は理事会の権限内でできること、修繕積立金の取崩しは決議する総会を区別すること。この2つを押さえておきたいですね。）

団地総会と棟総会の違いを試験対策として覚える方法

マンション管理士試験や管理業務主任者試験では、団地総会と棟総会の違いを理解しているかどうかが問われます。

そこで、試験対策としては、次のように整理して覚えることをおすすめします。

事項	主な決議の場
団地全体の管理事項	団地総会
団地修繕積立金の額など	団地総会
各棟修繕積立金の額の引上げ	団地総会
各棟修繕積立金の取崩し	各棟の総会
理事会権限内の専門委員会設置	理事会決議

ただし、上記は標準管理規約（団地型）に基づく試験対策上の整理です。

実際のマンションでは、管理規約の内容によって決議事項が異なる場合があります。

そのため、試験では問題文に記載された規約や条件を確認することが大切です。

特に、次の3つは間違えやすいポイントです。

• 各棟の共用部分だからといって、必ず棟総会で決議するわけではない。
• 各棟修繕積立金の額の引上げは、団地総会の決議事項となる。
• 各棟修繕積立金の取崩しについて、常に団地総会と棟総会の二重決議が必要になるわけではない。

この3つを押さえておくだけでも、問題文を読んだときの混乱が少なくなるでしょう。

令和7年改正で団地総会と棟総会の決議事項はどう変わった？

令和7年10月17日、国土交通省はマンション標準管理規約を改正しました。今回の改正では、マンションの再生に関する制度が見直され、団地総会と棟総会で決議できる事項にも変更が加えられています。

特に注目したいのが、建物の更新や取壊し、マンション敷地売却に関する決議です。

団地型マンションでは、団地全体に関する事項を団地総会で決議する一方、各棟に関する事項については棟総会で決議するという基本的な考え方があります。

しかし、令和7年改正により、マンション再生に関する決議事項が整理されました。

• 建物の建替え
• 建物の更新
• 建物の取壊し

建物の更新とは、建物を建て替えるのではなく、既存の建物を更新することで再生を図る選択肢です。

これにより、棟総会では、建替えだけでなく、建物の更新や取壊しについても決議できることが明確になりました。

マンション敷地売却に関する決議は団地総会へ

令和7年改正では、マンション敷地売却に関する決議の位置づけも変更されています。

改正前の標準管理規約では、マンション敷地売却に関する決議が棟総会の議決事項として規定されていました。

改正後は、棟総会の議決事項からマンション敷地売却が削除され、団地総会において「団地内建物敷地売却決議」を行う規定が設けられています。

団地内建物敷地売却は、団地内の建物や敷地の売却に関わる、団地全体に影響する重要な事項です。

そのため、団地総会で決議する事項として整理された点は、今回の改正の重要なポイントです。

団地総会ではマンション再生に関する決議事項が整理された

団地総会の議決事項を定める標準管理規約第50条についても、マンション再生に関する規定が見直されました。

団地総会では、団地全体に関わるマンション再生の決議を行います。

主な決議事項として、次のようなものがあります。

• 建替え承認決議
• 一括建替え決議
• 団地内建物敷地売却決議
• 敷地分割決議

また、マンション再生に関する合意形成のための調査や、その経費に充当する修繕積立金の取崩しについても、団地総会の決議事項として規定が整理されています。

団地総会と棟総会の決議事項の違いを整理

令和7年改正後の団地総会と棟総会の決議事項を、簡単に整理すると次のようになります。

総会の種類	主な決議事項
団地総会	団地全体の管理、建替え承認、一括建替え、団地内建物敷地売却、敷地分割など
棟総会	各棟の規約、義務違反者への措置、共用部分の復旧、建替え、建物の更新、取壊しなど

ただし、マンション標準管理規約は各マンションの管理規約を作成・改正する際のひな型です。実際にどの総会で決議するかは、各マンションの管理規約も確認する必要があります。

マンション管理士試験で押さえたい令和7年改正のポイント

マンション管理士試験や管理業務主任者試験の学習では、団地総会と棟総会の決議事項の変更を整理しておきましょう。

今回の改正で特に押さえておきたいのは、次の3点です。

• 棟総会の議決事項に「建物の更新」と「取壊し」が明記された。
• マンション敷地売却に関する決議が、棟総会の議決事項から削除された。
• 団地総会の議決事項に「団地内建物敷地売却決議」が設けられた。

改正前の規定と改正後の規定を混同しないように注意しましょう。

よくある質問

団地総会と棟総会は同じ日に開催できますか？

団地総会と棟総会を同じ日に開催することは可能です。

ただし、それぞれの総会で決議する事項や議決権の取扱いなどを区別する必要があります。

同じ日に開催する場合でも、団地総会と棟総会を混同しないように注意しましょう。

【関連記事】マンション総会の進行はコツ４点を抑えよ

団地総会と棟総会の議事録は誰が保管しますか？

標準管理規約（団地型）では、議事録の保管者は理事長とされています。

棟総会の議長を務めた区分所有者が、必ず議事録を保管するわけではありません。

令和7年度マンション管理士試験問32でも、議事録の保管者に関する選択肢が出題されました。

【関連記事】マンション管理組合の理事会議事録の作成と閲覧方法は

団地型マンションでは、すべての事項を団地総会で決議しますか？

いいえ。

団地型マンションでは、団地全体の管理事項と各棟の管理事項を区別する必要があります。

団地総会で決議する事項もあれば、棟総会で決議する事項もあります。

そのため、「団地型マンションだからすべて団地総会で決議する」と覚えるのは危険です。

まとめ｜団地総会と棟総会の違いを理解して試験に備えよう

団地総会と棟総会の違いは、マンション管理士試験や管理業務主任者試験で重要な論点です。

団地総会は団地全体の管理事項を決議する総会であり、棟総会は特定の棟に関する事項を決議する総会です。

しかし、各棟の共用部分や修繕積立金については、団地総会と棟総会のどちらで決議するのかを正確に理解する必要があります。

令和7年度マンション管理士試験問32では、団地総会と棟総会の決議事項、第三者による落書きの消去、議事録の保管者が問われました。

また、令和7年度管理業務主任者試験問37では、専門委員会の設置や各棟修繕積立金の取崩しに関する総会決議が出題されています。

試験対策では、次のポイントを押さえておきましょう。

• 団地総会＝団地全体の管理事項
• 棟総会＝特定の棟に関する事項
• 各棟の共用部分の変更でも団地総会の決議事項になる場合がある
• 各棟修繕積立金の額の引上げは団地総会の決議事項
• 各棟修繕積立金の取崩しは各棟の総会の決議事項となる場合がある
• 理事会の権限内での専門委員会設置は理事会決議で行える

特に、「団地総会と棟総会の決議事項を混同しないこと」が重要です。

名称が似ているため、最初は難しく感じるかもしれません。

しかし、団地全体の管理なのか、特定の棟の管理なのかを整理し、標準管理規約（団地型）の決議事項と照らし合わせることで、問題を解きやすくなります。

過去問を繰り返し解きながら、団地総会と棟総会の違いを確実に理解しておきましょう。

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