マンション標準管理規約「国内管理人」！新規用語は試験で問われやすい！

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マンション標準管理規約の第２条（定義）に、「国内管理人」が追加されています。（令和7年10月17日改正）

新たな用語は試験で問われやすい認識ですから、試験にチャレンジする方は是非認識をしておいてください。

実際のマンション管理を行う上でも、「国内管理人」に対する管理規約の見直しと運用が必要となってきます。

「国内管理人」とは？

マンション標準管理規約第2条（定義）に、新たに「国内管理人」という用語が追加されました。

「国内管理人」とは、「海外に住む区分所有者の代わりにマンションの管理を行う代理人」のことです。

近年、マンション所有者の高齢化、相続による遠隔地所有、さらには外国人による購入増加などにより、「所有者と連絡が取れない。」という問題が増えている対応です。

その問題の解決を図るために新たに制度化したのが、「国内管理人」なのです。

国内管理人とは何をする人？

「国内管理人」とは、区分所有者本人に代わって、日本国内で管理組合との窓口となる人のことです。

例えば、区分所有者が海外に長期間滞在している場合や、日本語でのやり取りが難しい場合、管理組合は総会案内や重要通知を送付しても連絡が取れないケースがあります。

そのような事態を防ぐため、管理組合は国内管理人に対して連絡を行います。

国内管理人は主に次のような役割を担います。
• 総会開催通知などの受領
• 管理組合との連絡窓口
• 総会での議決権行使
• 管理費・修繕積立金等の支払い
• 各種届出や連絡事項への対応

つまり、実務上は「所有者代理人」に近い役割を持つことになります。

なぜ国内管理人制度が必要？

マンション管理では、「連絡が取れない区分所有者」が大きな問題になります。

例えば、
• 管理費滞納が続く
• 漏水事故時に連絡できない
• 総会成立に必要な議決権が集まらない
• 修繕工事の承認が進まない
といった問題が発生します。

特に海外在住者が増えると、時差や言語の問題もあり、管理組合運営が停滞することがあります。

国内管理人制度は、こうしたリスクを減らし、管理組合運営を安定させるための制度と言えます。

どのような場合に選任が必要？

国内管理人を必ず選任してもらう条件は、各マンションの管理規約で定めることができます。

例えば、
• 1年以上日本国内に不在となる場合
• 海外居住者である場合
• 日本語による意思疎通が困難な場合
• 管理組合が必要と認めた場合

などを規約で定めることが考えられます。

つまり、法律が一律に条件を決めるのではなく、各マンションの実情に応じてルールを作れる点が特徴です。

国内管理人の届出と管理組合の対応

規約で国内管理人制度を導入した場合、区分所有者は管理組合へ国内管理人を届け出ることになります。

管理組合は、その届出情報を基に、以後の通知や連絡を国内管理人へ行います。

また、実務上は、
• 管理費引落口座を国内管理人名義にする
• 緊急連絡先として登録する
• 長期修繕工事の説明を行う
といった対応も可能になります。

これにより、管理組合側の事務負担軽減にもつながります。

権限はマンション内で統一が基本

国内管理人の権限は、マンションごとに規約で定めますが、同じマンション内では基本的に統一されることになります。

例えば、
• Aさんの国内管理人は議決権行使可能
• Bさんの国内管理人は議決権行使不可
というように、個別にバラバラの権限設定をすると、運営が複雑になるためです。

そのため、規約で「国内管理人の権限」を明確に定め、統一運用することが重要になります。

また、この制度は規約に定められれば、中古購入者にも承継されます。つまり、将来所有者が変わっても、同じルールが適用されることになります。

役員就任資格との関係

国内管理人に理事や監事などの役員を務めてもらいたい場合は、役員資格についても規約整備が必要になります。

通常、役員資格は「区分所有者本人」に限定されているケースも多いため、
• 国内管理人も役員就任可能とする
• 国内管理人は役員になれない
などを規約で明確に定める必要があります。

特に投資型マンションでは、所有者本人が海外居住であるケースも増えるため、今後重要な論点になるでしょう。

制度導入時に注意すべき点

国内管理人制度は便利な反面、注意点もあります。

特に問題となるのは、「権限集中」です。

例えば、同じマンション内で多数の区分所有者が、同一人物を国内管理人に指定すると、総会議決権が一部の人へ集中する可能性があります。

そのため、
• 同一人物への集中制限
• 資格条件の設定
• 利害関係者の制限
などを規約で定めることも検討されます。

また、国内管理人には一定の責任も伴うため、
• 管理内容を理解できる人
• 日本語で対応可能な人
• 継続的に連絡可能な人
を選任することが望ましいでしょう。

今後のマンション管理に与える影響

「国内管理人」の対応が、すぐに必要かと言えば、マンションに全ての区分所有者に連絡がとれている場合は、必要がないのかもしれません。

しかし、将来のことを考えるとルール化しておいた方が良いと思います。以前話題となった『民泊』と同じような気がします。

民泊：旅行者などに有償で宿泊サービスを提供する形態

マンション標準管理規約の第１条（目的）には、以下のように記されています。

良好な住環境を確保するために、所有者不在・海外所有・高齢化社会に対応するための、新しいマンション管理の仕組みです。

今後は、
「誰が所有しているか」だけではなく、
「誰と実際に連絡を取れるか」
が、マンション管理の重要なポイントになります。

管理組合としては、将来のトラブル防止のためにも、早い段階から規約整備を検討していくことが重要になるでしょう。

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