同じマンションなのに住所が違う？棟別住所と管理組合の謎を解説

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「同じマンションなのに、A棟は新宿区、B棟は中野区――。」

5月27日(水)放送のドラマ「ボーダレス～広域移動捜査隊～」第7話を見て、そんな設定に驚いた人も多いのではないでしょうか。

しかも、転落事故の現場を巡って、管轄する警察署まで別々。ドラマならではの演出かと思いきや、実は現実でも似たケースは存在します。

では、住所が違えば、固定資産税も別なのでしょうか。管理組合も別になるのでしょうか。それとも、「同じマンション」として一体管理されるのでしょうか。

しかも驚くことに、住所や行政区が違っていても、管理組合は一つというケースも珍しくありません。

マンション管理の視点で見ると、この問題には意外と奥深い事情があります。今回は、「同じマンションなのに住所が違う」という少し不思議な現象について、実際にあり得る理由とともに分かりやすく解説します。

なぜ同じマンションなのに住所が違うのか

「同じマンションなのに、A棟は新宿区、B棟は中野区――。」

5月27日(水)放送のドラマ「ボーダレス～広域移動捜査隊～」第7話では、そんな少し不思議なマンションが登場しました。

棟ごとに行政区が異なるマンションが登場しました。A棟から転落した男性が別区に立つB棟へ落下し、棟ごとに警察署の管轄も異なるという展開でした。

ドラマを見ながら、
「本当にそんなマンションってあるの？」
「住所が違うなら、管理組合も別になるのでは？」
と思った人も多いのではないでしょうか。

実は、現実でも“棟ごとに住所が異なるマンション”は存在します。

そして、もっと重要なのは、住所が異なっていても、管理組合は一つで運営されているケースがあるということです。

今回は、マンション管理の視点から、この少し複雑な仕組みを分かりやすく解説します。

同じマンションなのに住所が違う

結論から言うと、あります。

特に、超大規模マンションや再開発マンション、昔の団地などでは、敷地が複数の行政区域にまたがるケースがあります。

例えば、

• A棟 → 新宿区
• B棟 → 中野区

というように、棟ごとに住所が異なる場合です。

通常、マンションは一つの住所で管理されているイメージがあります。

しかし、実際には「土地の境界」や「行政区界」が複雑に入り組んでいることがあります。その結果、巨大な敷地の中で、棟ごとに住所が変わることがあるのです。

そもそもマンションの住所とは

ここで整理しておきたいのが、「住所」と「土地」の違いです。

普段、私たちが使っている住所は、主に「住居表示」です。
例えば、『東京都○○区△△1-2-3』という表示です。

一方、不動産には別に、

• 地番
• 家屋番号

という法的な番号があります。

つまり、マンションは、
「普段使う住所」
「登記上の土地番号」
が別々に存在しているのです。

そして、巨大マンションでは、複数の地番にまたがって建築されることがあります。そのため、棟ごとに住居表示が分かれる場合があるのです。

マンションの住所は、建物の出入口がどの道路に面しているかなどを基準に決められることがあります。

• A棟の入口 → 北側道路
• B棟の入口 → 東側道路

このように、敷地が広く、それぞれの棟の玄関が別々の道路に向いている場合、同じマンションでも棟ごとに別の住所が割り振られます。

行政区をまたぐマンションで起きること

もし棟ごとに住所が違う場合、実際にはさまざまな違いが生じます。

例えば、

• 管轄警察署
• 消防署
• ゴミ回収ルール
• 学区
• 選挙区

などです。

ドラマで描かれていた「警察署同士の管轄争い」は少し誇張されていますが、実際に行政区が異なれば、担当機関も変わります。

つまり、住民からすると「同じマンション」でも、行政上は別の地域として扱われる場面があるのです。

では、固定資産税はどうなる？

ここで気になるのが税金です。

固定資産税は、「不動産が存在する自治体」が課税します。そのため、行政区をまたぐマンションでは、棟ごとに課税自治体が異なるケースがあります。

つまり、

• A棟部分 → 新宿区
• B棟部分 → 中野区

というように、棟ごとに異なる自治体へ納税するケースがあります。

土地や建物がどこに存在しているかで課税先が決まるためです。これは、同じマンションであっても変わりません。

住所が違っても管理組合は一つ？

ここが今回の本題です。

結論から言うと、棟ごとに住所が異なっていても、管理組合は一つであるケースが普通にあります。

これは、多くの人が誤解しやすいポイントです。つまり、“住所が違う＝管理組合も別”とは限らないのです。

マンション管理組合は、「住所」で決まるわけではありません。管理組合は、区分所有法に基づき、

• 建物全体
• 敷地全体
• 共用部分

を一体で管理するために作られる組織です。

つまり、行政区が違っても、

• 共用廊下
• エレベーター
• 駐車場
• 植栽
• 配管設備

などを一体管理しているなら、管理組合も一つになることが多いのです。

なぜ一つの管理組合にするのか

理由はシンプルです。

もし棟ごとに管理組合を分けてしまうと、管理が極めて複雑になるからです。例えば、

• 修繕積立金を別管理
• 総会を別開催
• 管理会社との契約を別々
• 大規模修繕を別実施

となれば、運営コストも大きく増えます。

特に大規模マンションでは、「建物は複数でも、設備は共通」というケースが非常に多くあります。

そのため、住所が違っていても、一つの管理組合として運営した方が合理的なのです。

ただし「団地型管理組合」の場合もある

一方で、マンションによっては、

• 棟別管理組合
• 全体管理組合

を分けているケースもあります。

これは「団地型マンション」でよく見られます。

例えば、

• A棟独自の施設
• B棟独自の施設
• 全体共有の施設

が混在している場合です。

この場合、
「全体を管理する組合」
「棟ごとの組合」
の二層構造になることがあります。

つまり、“住所が違う＝管理組合が別”ではなく、実際には管理形態によって決まるのです。

「住所」より「管理単位」が重要

今回のドラマを見て改めて感じたのは、マンション管理は単純な住所だけでは語れないということです。

同じマンションでも、

• 行政区は違う
• 警察署も違う
• 固定資産税も違う

それでも、

• 管理規約は一つ
• 総会も一つ
• 管理組合も一つ

ということは、現実にあり得ます。

マンションは「建物」であると同時に、「一つの共同体」でもあります。

だからこそ、住所が異なっていても、管理上は一体として運営されることが多いのです。

実際には、管理組合が一つかどうかは、「住所」ではなく、管理規約や敷地権の設定、団地型マンションとしての管理形態によって決まります。

そのため、見た目は一つのマンションでも、法的には複数の管理単位に分かれているケースもあります。

ドラマ「ボーダレス～広域移動捜査隊～」

ドラマ「ボーダレス～広域移動捜査隊～」とは、2026年4月スタートのテレビ朝日系刑事ドラマです。

大型トラック「一番星」を移動式の捜査本部とし、都道府県警や所轄の垣根（ボーダー）を越えて広域事件を追う、7人の刑事たちの活躍を描きます。強気だが過去に傷を持つ刑事と、挫折を経験した新人がバディを組み、日本全国を駆け巡りながら事件の真相と「警察内部の闇」に迫ります。

出演者：土屋太鳳・佐藤勝利（timelesz）・横田栄司・田中幸太朗・優香・井ノ原快彦・筒井道隆・北大路欣也
脚本：君塚良一

ドラマ「ボーダレス～広域移動捜査隊～」の設定は少し大胆でしたが、「同じマンションなのに管轄が違う」という着眼点は、意外とリアルだったのかもしれません。

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