バルコニーは誰が管理する？共用部分と専用使用部分の違い21条「通常の使用に伴うもの」を解説

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「バルコニーは共用部分だから、壊れたら管理組合が直してくれる。」そう思っていませんか？

実はマンションでは、共用部分であっても区分所有者自身が管理しなければならない場所があります。

その根拠となるのが、標準管理規約第21条にある「通常の使用に伴うもの」という一文です。

バルコニー・ルーフバルコニー・専用庭は「専用使用部分」と呼ばれます。

共用部分でありながら、特定の区分所有者だけが使用できる場所であり、第21条はこの専用使用部分の管理責任を定めている条文です。

しかし、この言葉は意外と曲者です。排水口の掃除は誰の責任なのか、網戸の張替えは管理組合負担なのか、それとも個人負担なのか――。

現場では理事会や管理会社、居住者の間で認識が食い違い、トラブルになるケースも少なくありません。

実は、この「通常の使用に伴うもの」の意味を正しく理解するだけで、多くの管理トラブルを未然に防ぐことができます。

今回は、第21条の本当の意味と具体例、管理組合・管理会社・区分所有者それぞれが知っておくべきポイントを分かりやすく解説します。

マンション標準管理規約21条の「通常の使用に伴うもの」とは？

マンション標準管理規約第21条では、「バルコニー等の管理のうち、通常の使用に伴うものについては、専用使用権を有する者がその責任と負担においてこれを行わなければならない。」と定められています。

（敷地及び共用部分等の管理）
第２１条 敷地及び共用部分等の管理については、管理組合がその責任と負担においてこれを行うものとする。ただし、バルコニー等の管理のうち、通常の使用に伴うものについては、専用使用権を有する者がその責任と負担においてこれを行わなければならない。

しかし、「通常の使用に伴うもの」という表現は非常に曖昧で、理事会や管理会社、区分所有者の間で解釈が分かれることがあります。

実際にマンション管理の現場でも、

• 網戸の交換は誰の負担？
• バルコニー排水口の清掃は？
• サッシの故障は？
• ガラスが割れた場合は？

といった相談が頻繁に発生します。

そこで今回は、標準管理規約第21条に出てくる「通常の使用に伴うもの」の意味と具体例、さらに管理会社・区分所有者が注意すべきポイントについて解説します。

「通常の使用に伴うもの」とは？共用部分と専用使用部分の違い

なお、マンション管理の現場では「バルコニーは共用部分なのに、なぜ自分で掃除や管理をしなければならないのか」という疑問を持つ区分所有者も少なくありません。

バルコニー（ベランダ）は共用部分ですが、専用使用権が認められているため、日常的な清掃や管理は区分所有者が行います。

標準管理規約の第21条は、その疑問に対する答えを示している条文ともいえます。

国土交通省の標準管理規約コメントや実務上の解釈では、「日常生活を送る中で発生する清掃や軽微な維持管理」を指すと考えられています。

つまり、「共用部分であっても専用使用権が与えられている場所については日常的な維持管理は利用者が行う。」という考え方です。

例えばバルコニーは共用部分ですが、実際に使用するのはその住戸の居住者です。

そのため管理組合が毎日掃除をするのではなく、利用者自身が管理することが求められています。

実際、清掃人が区分所有者の部屋を通って、ベランダの手すりを清掃するとなると抵抗ありませんか？

「通常の使用に伴うもの」の具体例

「通常の使用に伴うもの」の具体例です。

バルコニーの清掃

最も典型的な例です。

• 落ち葉の除去
• 砂や土の掃除
• 鳥のフンの清掃
• 排水溝周辺の清掃

などは通常使用による汚れであり、専用使用者の責任となります。

放置すると排水不良による漏水事故につながることもあります。

バルコニー排水口の清掃

排水口に枯葉やゴミが詰まると、

• 豪雨時の冠水
• 階下への漏水
• 共用部分への被害

が発生する可能性があります。

そのため日常的な清掃は専用使用者の責任と考えられています。

網戸は共用部分？張替えや交換費用は誰が負担する？

標準管理規約コメントでは、網戸は窓やサッシと一体的に扱われる場合が多いものの、通常使用による破損や張替えは居住者負担とされるケースが一般的です。

管理規約や細則で明確に定めているマンションも少なくありません。

なお、網戸は共用部分として扱われるマンションもありますが、日常使用による破れや劣化については区分所有者負担とする管理規約が多く見られます。

トラブル防止のため、事前に管理規約や使用細則を確認しておきましょう。

バルコニーの簡易な手入れ

例えば、

• 手すりの汚れ落とし
• 室外機周辺の清掃
• 物置周辺の整理

なども通常使用の範囲に含まれます。

専用庭の日常管理

専用庭が設置されているマンションでは、

• 草取り
• 芝刈り
• 水やり

なども専用使用者が行うのが一般的です。

ルーフバルコニーの日常管理

ルーフバルコニーは、マンションの共用部分でありながら専用使用権が認められている代表的な専用使用部分です。

そのため、

• 落ち葉やゴミの清掃
• 排水口の清掃
• 積雪時の簡易な除雪
• 植木鉢周辺の整理整頓

などの日常的な維持管理は、専用使用者の責任で行う必要があります。

特にルーフバルコニーは面積が広く、排水口の数も多いため、清掃を怠ると雨水が滞留し、漏水事故や防水層の劣化につながることがあります。

「通常の使用に伴うもの」に含まれない事例

一方で、次のようなケースは管理組合が対応することが多くなります。

サッシは共用部分？修理や交換は管理組合負担になる？

サッシは一般的に共用部分とされています。

ただし、戸車やクレセント錠など軽微な部品については、管理規約や細則によって区分所有者負担とされる場合もあります。

アルミサッシや窓枠が老朽化し、

• 開閉不能
• 腐食
• 変形

などが発生した場合は共用部分の修繕として扱われることがあります。

大規模修繕工事

• 外壁改修
• 手すり塗装
• 防水工事

などは共用部分の維持管理であり、管理組合の責任です。

構造上重要な部分の修繕

例えば、

• バルコニー床防水
• 躯体のひび割れ補修
• 共用排水管の更新

なども管理組合が行います。

なぜ第21条で管理責任を分けているのか

なぜ第21条で管理責任を分けているのでしょうか。

管理組合の負担を減らすため

もしバルコニーの掃除まで全て管理組合が行うと、膨大な管理コストが発生します。

その費用は最終的に管理費や修繕積立金から支出されることになります。

利用者が最も状況を把握しているため

バルコニーや専用庭は、管理会社や理事会よりも居住者本人が日常的に利用しています。異常や汚れを最も早く発見できるのも利用者です。
そのため日常管理は利用者に委ねられています。

管理責任を明確化するため

責任区分を明確にしなければ、

• 誰が掃除するのか
• 誰が修理費を負担するのか
• 誰が事故責任を負うのか

が曖昧になります。

第21条はその境界線を示す役割を持っています。

管理会社として気を付けるべきこと

管理規約より細則が優先される場合もある

マンションによっては、管理規約よりもバルコニー使用細則や窓ガラス取扱細則に詳細な負担区分が定められている場合があります。

管理会社は標準管理規約だけで判断せず、当該マンションの規約・細則を必ず確認する必要があります。

「共用部分だから管理組合負担」と即断しない

現場では、「共用部分だから管理組合で直してください」という相談がよくあります。

しかし専用使用部分の場合、通常使用に伴う管理は区分所有者負担となる可能性があります。

管理会社は規約と細則を確認したうえで判断する必要があります。

修繕と清掃を区別する

修繕と清掃を区別するためです。

• 清掃＝区分所有者
• 修繕＝管理組合

と単純には分けられません。

経年劣化なのか、使用者の管理不足なのかを見極めることが重要です。

過去の運用実績を確認する

同じマンションでも、

• 網戸は管理組合負担
• 網戸は居住者負担

など運用が異なる場合があります。

過去の理事会議事録や総会決議を確認することが大切です。

トラブル防止のためルールを明文化する

管理組合に対し、

• バルコニー管理細則
• 窓ガラス取扱細則
• 専用使用部分管理基準

などの整備を提案すると、後々のトラブル防止につながります。

区分所有者として気を付けるべきこと

区分所有者として気を付けるべきことは、何でしょうか。

「共用部分だから全部管理組合負担」は誤解

バルコニーや専用庭は共用部分ですが、利用者には管理義務があります。共用部分という言葉だけで判断しないことが重要です。

排水口は定期的に点検する

近年増えているゲリラ豪雨では、排水口の詰まりが漏水事故の原因になります。少なくとも台風シーズン前には確認しておきましょう。

無断工事を行わない

共用部分である以上、

• サッシ交換
• 手すり改造
• 防水層改修

などは勝手に実施できません。

事前に管理組合への申請が必要になる場合があります。

管理規約と細則を確認する

「通常の使用に伴うもの」の具体的な範囲はマンションごとに異なります。

標準管理規約だけでなく、

• 管理規約
• 使用細則
• バルコニー使用細則

などを確認しておくことが大切です。

よくある質問

よくある質問です。

バルコニーは共用部分なのになぜ自分で掃除するのですか？

→専用使用権が設定されているため、通常の使用に伴う清掃や軽微な維持管理は区分所有者が行うこととされています。

網戸は共用部分ですか？

→マンションによって取扱いは異なりますが、通常使用による張替えや交換は区分所有者負担としているケースが多くあります。

ルーフバルコニーの排水口清掃は誰が行いますか？

→通常の使用に伴う維持管理に該当するため、専用使用者が行うのが一般的です。

バルコニーの排水口が詰まって漏水した場合は誰の責任ですか？

→排水口の清掃を怠っていた場合は、専用使用者の管理責任が問われる可能性があります。

ルーフバルコニーの防水工事は誰が負担しますか？

→通常は共用部分の修繕として管理組合が負担します。

まとめ

マンション標準管理規約第21条における「通常の使用に伴うもの」とは、バルコニーやルーフバルコニー、専用庭などの専用使用部分の日常的な清掃や軽微な維持管理を指します。

具体的には、

• バルコニー清掃
• 排水口清掃
• 網戸の張替え
• 専用庭の草取り

などが代表例です。

一方で、

• 大規模修繕
• 防水工事
• 経年劣化による共用部分の更新

は管理組合の責任となる場合が多くあります。

第21条は、管理組合と区分所有者の責任範囲を明確にし、適切なマンション管理を実現するための重要な規定です。トラブルを防ぐためにも、「共用部分だから管理組合任せ」と考えず、管理規約や使用細則を確認しながら判断することが大切でしょう。

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