長期修繕計画の修繕周期を確認して購入しましょう
分譲マンションの購入時に確認することは、長期修繕計画の修繕周期と修繕積立金の額です。長期修繕計画がない物件は論外、新築マンションは30年以上、中古マンションは25年以上の長期修繕計画が存在するのかを確認しましょう。中古マンションの場合は、過去の大規模修繕工事の実施時期と実施内容を確認しましょう。
■ 目次 ■
長期修繕計画の確認を
分譲マンションの購入をお考えの方は、モデルルームや実際のマンションを見学して、情報収集に余念がないことだと思います。
確認して頂きたいのは、長期修繕計画が存在するのかと言うことです。新築マンションの場合は30年以上、中古マンションの場合は25年以上の長期修繕計画を確認してください。
国土交通省（国交省）の「長期修繕計画作成ガイドライン」では、次のように記されています。
計画期間の設定計画期間は、新築マンションの場合は、30年以上とし、既存マンションの場合は、25年以上とします。
第3章 長期修繕計画の作成の方法「5 計画期間の設定」
国土交通省（国交省）のガイドラインに従っているのであれば、30年以上（新築）あるいは25年以上（中古）の長期修繕計画を作成しているはずです。
長期修繕計画を作成していないマンションの場合は、長期修繕計画に限らず管理が杜撰（ずさん）なマンションであると思って購入検討から外した方が無難なのではないでしょうか。
マンションに欠陥がなかったとしても、生活を行う上で不便を強いられる可能性が高いです。夜中の騒音に悩まされたり、ゴミが散乱している可能性が高いです。
長期修繕計画が存在するだけではなく、大規模修繕工事の修繕周期が何年になっているのかも確認しておくべきです。
中古マンションを購入する場合は、過去いつ大規模修繕工事が行われたのかあるいは今後いつ大規模修繕工事を行う予定となっているのか確認しましょう。
修繕積立金の確認も
長期修繕計画のないマンションは論外ですが、修繕積立金の費用についても確認が必要です。
長期修繕計画に基づいて、修繕を行うわけですが、肝心の修繕積立金の金額が異様に少なく計上している場合は、長期修繕計画は絵に描いた餅となってしまいます。
長期修繕計画を遂行できるだけの修繕積立金が不足しないような徴収計画を行っているのでしょうか。
大規模修繕工事を実施することのできる修繕積立金が貯まっていることは確認必須です。貯まっていない場合は、中古マンション購入後に一時金の支払いの可能性があります。
修繕積立金の目安は
マンションの規模・完成年度・どんな共用設備があるのかによっても、修繕積立金の目安が違います。
国土交通省（国交省）の「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」によると、Ｙ＝ＡＸ（＋Ｂ）で算出できます。
Ｙ＝ＡＸ（＋Ｂ）
Ｙ：購入予定のマンションの修繕積立金の額の目安
Ａ：専有床面積当たりの修繕積立金の額（下表）
Ｘ：購入予定のマンションの専有床面積（㎡）
Ｂ：機械式駐車場がある場合の加算額（下表）Ａ：専有床面積当たりの修繕積立金の額
階数／建築延床面積 平均値 事例の３分の２が包含される幅 【15階未満】 5,000㎡未満 218円／㎡・月 165円～250円／㎡・月 5,000～10,000㎡ 202円／㎡・月 140円～265円／㎡・月 10,000㎡以上 178円／㎡・月 135円～220円／㎡・月 【20階以上】 206円／㎡・月 170円～245円／㎡・月 Ｂ：機械式駐車場がある場合の加算額
機械式駐車場の機種 機械式駐車場の機種（１台当たり月額） ２段（ピット１段）昇降式 7,085円／台・月 ３段（ピット２段）昇降式 6,040円／台・月 ３段（ピット１段）昇降横行式 8,540円／台・月 ４段（ピット２段）昇降横行式 14,165円／台・月 マンションの修繕積立金に関するガイドライン ３修繕積立金の額の目安について
つまり15階建て未満で10,000㎡以上の大規模かつ機械式駐車場がないマンションが安い修繕積立金で済むと示されています。
おわりに
新築マンション購入時、販売業者が修繕積立金を安く設定していることが多いです。マンションを販売する際に、修繕積立金が高いと購入者が躊躇するからです。
購入者にとっても、初期費用を安く抑えられるというメリットがある反面、必要な修繕積立金を先送りしているに過ぎないということも言えます。
新築マンションの販売時に、意図的に低く設定した修繕積立金のまま何十年とそのまま年月が経過してしまったというケースが多く見受けられます。
マンション購入後に、修繕積立金の額を途中で値上げすることは、マンション住民の合意が必要となり手続きも必要ですから、簡単ではないケースも見られます。
初めから適切な修繕積立金を設定しているマンション販売会社の方が親切であるということも言えます。
修繕積立金が安いからと言って、安易に飛びつくと痛い目を追うこともあります。十分にご注意願います。大規模修繕工事の修繕周期も確認をしておきましょう。
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