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管理組合

駐車場使用料は修繕積立金に入れるべきです!

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お住まいのマンションの駐車場使用料は、管理費に入っていますか、それとも修繕積立金に入っていますか。実は、駐車場使用料は、修繕積立金に入れるべきです。その理由を綴ります。「知らなかった!」では、後々困ると思います。特に機械式駐車場を使用しているマンションで管理費に入れている場合は、早急に修繕積立金に入れるべきなのです。

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駐車場使用料は収入の要

マンション管理組合の収入には、住民が毎月定期的に収める管理費のほか、専用庭使用料・ルーフバルコニー使用料・自転車やバイク置場使用料などがあります。マンションによっては、バイク置場使用料をゼロ円としているところもありますけどね。

これらは、毎月の安定した定期的な収入なのですが、一番大きな収入源となっているのが、駐車場使用料なのではないでしようか。もちろんマンションによって、駐車できる台数や使用料の額は違います。

駐車場使用料やルーフバルコニー使用料などは、設定している住戸数がマンション全体で限られている+そんなに高くないのに対して、駐車場は、ほぼ全戸に1台の割合で設定しているため駐車場使用料は高額となるからです。

車を使う方にとっては、必要となるのがマンションの駐車場ですから、駐車場使用料はマンション収入の要と言えるのではないでしょうか。

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駐車場使用料は管理費か

駐車場使用料は「管理費」に組み込むのは正しいのでしょうか。

管理費に入れる危険な理由

駐車場使用料が「管理費」に組み込まれている場合は注意が必要です。なぜならば、管理費のように必ず毎月管理組合に入ってくると保証されていない収入になるからです。駐車場使用料は、契約によって、車を駐車することを条件として使用料を支払うものです。ですから、車を手放した場合には、駐車場の契約もなくなるからです。

駅近のマンションであれば、高齢になって車に乗らなくなったケースや若者の車離れが進んでいるということから、使用されなくなった駐車場が増えているということも聞いています。ですから、管理費に駐車場使用料を入れると危険であるということです。

管理費に入れている理由

確実でない駐車場使用料を「管理費」に組み込こんでいる理由は、マンションを販売する場合の販売テクニックによるものです。マンションを購入する場合、管理費と修繕積立金を安く設定して、月々の負担を小さく見せているものです。

管理費以外の条件が全て同一のマンションの場合、管理費5000円と管理費10000円の2種類があれば、管理費が安い5000円のマンションを選んでしまうかもしれません。

ところが、管理費5000円のマンションは、駐車場使用料を管理費に組み込んでいるが、管理費10000円は、修繕積立金に組み込んでいるということがあり得るのです。

駐車場使用料は修繕積立金に

駐車場使用料は修繕積立金に入れるべきであると考えています。特に機械式駐車場を有するマンションであればなおさらのことです。

国土交通省のマンション標準管理規約(単棟型)コメントの第29条(使用料)には、

機械式駐車場を有する場合は、その維持及び修繕に多額の費用を要することから、管理費及び修繕積立金とは区分して経理することもできる。
国土交通省のマンション標準管理規約(単棟型)コメントの第29条(使用料)

とコメントされています。コメント記載の通り、機械式駐車場を有するマンションの場合は、維持費に多額の費用が想定されますので、管理費・修繕積立金以外の独立した会計を持つこともよいとされています。

機械式駐車場を維持するためという目的別の会計であれば、マンション住民の理解も得られやすく、すっきりとした会計になるのではないでしょうか。

機械式駐車場を使用していないマンションであれば、管理費に入れるのではなく、修繕積立金として入れておくのが望ましいと思います。

国土交通省のマンション標準管理規約(単棟型)第29条(使用料)には、

第29条 駐車場使用料その他の敷地及び共用部分等に係る使用料(以下「使用料」という。)は、それらの管理に要する費用に充てるほか、修繕積立金として積み立てる。
マンション標準管理規約(単棟型)第29条(使用料)

とあるからです。

おわりに

駐車場使用料が、修繕積立金ではなく、管理費に入れられているマンションは注意が必要です。将来、大規模修繕工事を行う際に、修繕積立金が不足するという事態は避けなければならないからです。

駐車場使用料を修繕積立金に入れておけば、目的がはっきりと分かりますので、いざ大規模修繕工事を行う場合に一時金の負担が必要となる可能性は少なくなります。

駐車場使用料を管理費に入れなくては、会計が成り立たない場合には、管理費の全体を見直してスリム化できないのかを考える必要があります。収支が赤字なのに、外食や旅行に行っているのと同じことです。

それでも、黒字化できないのであれば、管理費の値上げを考えるべきです。消費税が上がる2019年10月以降の管理費も含めて見直すことをおすすめします。現在残念ながら、身の丈に合った管理費の使い方ではないということですから。

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機械式駐車場の場合は別会計でもよい。

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