不動産登記に国籍が追加されたのはいつから？2026年10月5日から変更

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「不動産登記に国籍を書くようになったって本当？」

「外国人が日本の不動産を購入すると、登記で国籍が分かるようになるの？」

このような疑問を持っている人もいるのではないでしょうか。

不動産登記について調べていると、2026年10月から「国籍等」の情報を申し出る仕組みが始まったことに気付きます。

私も最初に知ったときは、「ついに不動産登記に国籍要件が追加されたのか？」と思いました（ちょっと大げさですね）。

しかし、実際の制度を確認すると、不動産を所有できるかどうかを国籍で制限する制度ではありません。

では、なぜ国籍等を申告する必要があるのでしょうか？そして、いつから始まったのでしょうか？

この記事では、不動産登記の「国籍等」の申出について、2026年10月5日から始まった変更点を分かりやすく解説します。

不動産登記の国籍等の申出はいつから？

結論からいうと、不動産登記で「国籍等」の情報を申し出る必要が生じたのは2026年10月5日からです。

法務省によると、2026年10月5日以降に「検索用情報」の申出をする場合、所有権の登記名義人となる人の「国籍等」の情報についても申し出る必要があります。

対象となるのは、例えば所有権の保存登記や所有権の移転登記などです。

つまり、マンションを売買によって購入した場合や、相続によって不動産を取得した場合など、所有権の登記名義人になる人について国籍等の情報を申し出ることになります。

法務局の申請書様式も2026年10月5日以降の申請に対応しており、「登記名義人となる方の国籍等を申し出ていただくことになります」と案内されています。

（「国籍が登記簿に載るの？」と思ってしまいますが、ここは少し注意が必要です。）

不動産登記に国籍が追加された理由は？

では、なぜ不動産登記で国籍等の情報を申し出る必要があるのでしょうか？

これは、所有者に相続が発生した場合に、どの国の法律を適用するのかを確認しやすくするためです。

法務省は、国籍等の情報について、所有権の登記名義人に相続が発生した場合に適用される準拠法を確認するための基礎情報になると説明しています。

例えば、日本国内にあるマンションを外国籍の人が所有している場合、その人が亡くなったときには相続手続きが問題になります。

日本人同士の相続だけを考えていると気付きにくいのですが、外国籍の所有者が関係する場合には、どの国の法律を適用するのかを確認する必要が生じることがあります。

そのため、あらかじめ国籍等の情報を把握しておけば、将来の相続登記を適正かつ円滑に進めやすくなるというわけです。

「不動産を買う外国人をチェックするための制度なのでは？」と思う人もいるかもしれませんが、制度の趣旨はそこではありません。

不動産登記で「国籍等」は何を意味する？

ここで注意したいのが、「国籍等」という表現です。

単純に「日本人か外国人か」を確認するだけではありません。

法務省の説明では、「国籍等」とは、所有権の登記名義人となる人の国籍が属する国、または一定の地域を指します。

具体的には、出入国管理及び難民認定法に関係する地域として、台湾や「ヨルダン川西岸地区及びガザ地区」も対象となります。

項目	内容
開始日	2026年10月5日
対象となる情報	所有権の登記名義人となる人の国籍等
主な対象登記	所有権保存登記・所有権移転登記など
目的	相続時の準拠法の確認を円滑にするため

このように見ると、単純な「外国人の不動産取得規制」とは性格が違うことが分かります。

日本人が不動産を購入するときも国籍を申し出るの？

「外国人の不動産購入を念頭に置いた制度なら、日本人には関係ないのでは？」と思うかもしれません。

しかし、国籍等の情報は、外国籍の人だけを対象にした特別な手続きというわけではありません。

所有権の登記名義人となる自然人について、検索用情報の申出をする際に国籍等の情報を申し出る仕組みになっています。

例えば、日本人がマンションを購入して所有権移転登記をする場合にも、対象となる手続きであれば国籍等の情報を申し出ることになります。

一方、法人については扱いが異なります。法務省の案内では、検索用情報の申出は所有権の登記名義人となる申請人が自然人である場合が対象で、法人の場合にはその人の検索用情報を申し出ることはできないとされています。

「国籍を聞かれる＝外国人だけが対象」と考えないほうがよいでしょう。

国籍は登記簿に記載されるの？

ここは非常に重要です。

国籍等の情報を申し出ることと、国籍が登記簿に記録されることは同じではありません。

今回の国籍等の情報は、「検索用情報」の一つとして申し出るものです。

法務省の案内では、検索用情報として、氏名、氏名の振り仮名、住所、生年月日、メールアドレス、国籍等といった情報が扱われます。

そして、国籍等の情報などは、登記簿にそのまま記載される登記事項とは区別されています。

つまり、「2026年10月5日から不動産登記簿を見れば、所有者の国籍まで分かるようになった」という理解は正確ではありません。

このあたりは、制度を初めて知った人が一番勘違いしやすいところではないでしょうか。

登記手続きで情報を申し出ることと、一般に公開される登記情報に記録されることは分けて考える必要があります。

不動産登記の国籍情報は相続登記にも関係する

今回の変更は、相続登記とも関係しています。

不動産を所有している人が亡くなると、その不動産を誰が相続するのかを確認して、必要な登記手続きを進めることになります。

日本人の相続であれば、日本の法律を前提として手続きを考える場面が多いでしょう。

しかし、外国籍の所有者が亡くなった場合には、どの国の法律を適用するのかという「準拠法」の確認が重要になります。

そのため、所有者の国籍等をあらかじめ把握しておくことで、将来の相続登記における確認をスムーズにすることが期待されています。

これは、所有者本人が亡くなった後に「この人の国籍はどこだったのか？」と一から調べるよりも、登記手続きの段階で情報を整理しておいたほうが効率的だからです。

相続登記は2024年4月1日から義務化されています。今回の国籍等の申出も、将来の相続登記を円滑にするための環境整備の一つと考えると分かりやすいでしょう。

【関連記事】相続登記義務化はいつから施行されるの？問題点は何か？

外国人の不動産購入が禁止されるわけではない

「不動産登記で国籍を確認するようになった」という話を聞くと、「外国人は日本のマンションを買えなくなるの？」と考える人もいるでしょう。

しかし、今回の制度は、外国人による不動産取得そのものを禁止したり、国籍によって購入できる不動産を制限したりする制度ではありません。

あくまで、所有権の登記名義人となる人について国籍等の情報を申し出る仕組みです。

この点は、「国籍の申出」と「外国人の不動産購入規制」は別の話として整理しておく必要があります。

実際、外国人によるマンション購入については、価格高騰や管理組合運営などを含めてさまざまな議論があります。

ただし、今回の国籍等の申出が始まったことだけを理由に、「外国人のマンション購入が規制された」と判断するのは適切ではありません。

【関連記事】外国人のマンション購入規制はなぜ見送り？価格高騰・管理組合への影響を解説

不動産登記の国籍等の申出で何が変わる？

今回の変更で、一般の不動産所有者が突然大きな負担を背負うというイメージではありません。

対象となる所有権の登記を申請するときに、必要な検索用情報の一つとして国籍等を申し出ることになります。

オンライン申請の場合には、申請画面の所定の欄に入力することになります。

書面で申請する場合には、申請書に必要な情報を記載します。

法務局では2026年10月5日以降の申請に対応した申請書様式・記載例も公開されています。

時期	国籍等の取扱い
2026年10月4日まで	今回の新しい国籍等の申出はなし
2026年10月5日から	対象となる検索用情報の申出で国籍等も申出

まさに、2026年10月5日が一つの大きな区切りになっています。

まとめ｜不動産登記の国籍等は2026年10月5日から

不動産登記について「国籍が追加されたのはいつから？」と疑問に思った場合、まず覚えておきたいのは2026年10月5日です。

この日以降、対象となる検索用情報の申出をする場合には、所有権の登記名義人となる人の国籍等についても申し出る必要があります。

ただし、これは外国人の不動産購入を禁止するための制度ではありません。

主な目的は、所有者に相続が発生したときに、適用される法律、つまり準拠法を確認しやすくして、相続登記を適正かつ円滑に進めることにあります。

また、国籍等を申し出ることと、国籍がそのまま登記簿に公開されることも別です。

不動産登記は、住所変更登記の義務化など、ここ数年で制度が大きく変わっています。

「以前はこうだったから大丈夫」と考えていると、いつの間にか手続きが変わっていることもあります（私自身も法律関係の記事を書いていると、この変化の速さには驚きます）。

不動産を購入するときや相続するときには、その時点での最新の法務局の申請書や案内を確認することをおすすめします。

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