管理規約の「民泊禁止」で管理の良し悪しを判断
分譲マンションの購入を検討されている方は、購入の前に必ず「管理規約」を入手して「管理規約」を一読することをおすすめします。「管理規約」の中には、これから住もうとするマンションのルールが載っています。その中でも「民泊禁止」のルールが盛り込まれているかどうかで、管理の良し悪しを判断することができます。
■ 目次 ■
管理規約とは
マンションにおける「管理規約」は、管理組合が定めるマンションのルールであって、住民の全員が守るべきマンション内の憲法となります。ルールを違反した場合の罰則規定も盛り込まれています。
国土交通省では、「標準管理規約」を作成しており、実際の管理規約は、これをベースに定められていることがほとんどです。
「管理規約」以外にも「駐車場使用細則」「駐輪場使用細則」「ペット細則」など、マンションの共用部分の存在に合わせたルールが作成されているはずです。
「管理規約」や「使用細則」のルールが存在するのは、多くの方が住むマンションですので、ある一定のルールを作って守ることでトラブルを事前の防止するためです。
管理規約の確認すべき箇所
「管理規約」の確認すべき箇所は、どこなのだろうか。
過去に管理規約の改正あるか
基本的なルールは、どのマンションでも共通なルール（例えば、理事会の開催要件など）は盛り込まれていて当然ですが、マンション独自のルール（例えば、ペットの飼う条件など）も盛り込まれているのかを確認しましょう。
新築マンションの分譲時には、「管理規約」「使用細則」が作られていて、区分所有者に配布されているのが一般的です。
しかし、マンションに住んでいるうちに、「管理規約」「使用細則」記載とそぐわないルールが出てきたり、新たなルールが出てきたりして、「管理規約」や「使用細則」の改正が行われるのが一般的です。
もし、分譲の当初から１回も「管理規約」「使用細則」の改正が行われていないとしたら、管理組合が適切に機能しているのかを疑っても良いでしょう。
「管理規約」や「使用細則」をやたらと変更する必要はありませんが、必要に改正は、その都度適切なタイミングで行われるべきであると考えています。
「民泊禁止」であるか
最近話題となっているのが「民泊（住宅宿泊事業法）」です。「民泊」とは、一般住宅の空いているスペースを活用して、空き家問題をクリアしようという動きで出て来たものです。
マンションであっても、「民泊」に参入することが可能となりましたが、当然ながら、マンションで「民泊」に対するルールを整える必要があります。
「民泊」を禁止するのか許可するのか。許可の場合は、住民とのトラブルが起こらないようなルールを策定する必要があります。
「民泊禁止」でも「民泊許可」であっても、「管理規約」というルールブックに記載しておく必要がありますので、「管理規約」に記載がないマンションは管理組合が適切に機能しているのかを疑いましよう。
ただ、まだ対応中であるかもしれませんので、不動産の仲介会社や管理組合に問い合わせる必要があると思います。
「民泊」は、騒音やゴミ問題、セキュリティや利用者のマナー違反問題だけではなく、ホスト側が強盗に合うなどもあり、多くのマンションでは「民泊禁止」の方向で動いているのが現実です。
「管理規約」に「民泊禁止」と記載のないマンションは、購入を控えた方が無難です。「民泊」に限らず、色々な点で心配があります。
大きな買い物となるマンション購入ですから、納得の行くマンション管理を選びたいものです。
「民泊禁止」は、「管理規約」のどこを直すのかは、下記を参照してください。
管理費や修繕積立金の金額は
管理費や修繕積立金の金額は適切となっているのでしょうか。分譲マンション販売当初は、管理費の金額は高く、修繕積立金の金額は低く設定していることがほとんどなのです。
マンション販売時に設定されている金額は、あくまで販売の不動産会社がマンションを販売しやすいように設定しているのであって、現実的に金額とは異なります。
「管理規約」の中にも、管理費や修繕積立金の金額や住戸の面積比などの負担割合が明らかに記載されていますが、同じ金額のまま推移していないかどうかを確認する必要があります。
分譲マンション販売当初とは異なる金額になっていれば、管理費や修繕積立金の金額についても、管理組合にて見直しを行っているという確認になります。
大規模修繕計画の存在
修繕積立金の金額とも関係することですが、大規模修繕計画についても、国土交通省の「標準管理規約」では言及がなされています。ということは、当然「管理規約」にも反映が行われているか確認することが必要です。
ただ「管理規約」に記載されているのを確認するだけではなく、実際に「大規模修繕計画」が立てられているのかを確認することです。
修繕積立金の金額も、「大規模修繕工事」の予定通りに貯まっていることを確認してください。あまりにも修繕積立金の滞納が多いということは、計画通りに「大規模修繕工事」ができない可能性があるからです。
おわりに
管理規約の「民泊禁止」で管理の良し悪しを判断する方法を綴ってきました。マンションを選ぶ場合は、駅近や築年数だけではなく、マンションに定められた「管理規約」を確認するようにしましょう。
マンションの購入前であったとしても、「管理規約」を取り寄せて目を通すことは可能です。不動産会社の担当者に問い合わせてください。
管理規約の「民泊禁止」で管理の良し悪しを判断
「民泊禁止」かどうか確認すべし。
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