特定建築物と特殊建築物の違い！マンション管理で知っておきたい基礎知識

• コピーしました

マンション管理士試験や建築基準法を勉強していると、「特殊建築物」と「特定建築物」という似たような言葉が出てきます。

どちらも建物の安全に関係する言葉なのですが、名前がよく似ているため、「同じ意味では？」と思ってしまいますよね。

私も建築関係の用語を勉強しているとき、このあたりは最初に混乱した部分です。（漢字が1文字違うだけなので、覚えにくいんですよね。）

しかし、この2つは法律上の使われ方が違います。

この記事では、特定建築物と特殊建築物の違いを、マンションとの関係も含めて分かりやすく解説します。

特殊建築物とは？建築基準法で定められた建物

まず、「特殊建築物」から確認してみましょう。

特殊建築物とは、建築基準法第2条第2号で定められている建築物のことです。

代表的なものとして、劇場、映画館、病院、ホテル、学校、共同住宅、百貨店など、多くの人が利用したり、火災などが発生した場合に被害が大きくなるおそれがある用途の建築物が挙げられます。

マンションも「共同住宅」として特殊建築物に含まれます。

なぜ、このような建物を一般的な住宅とは区別しているのでしょうか。

例えば、マンションで火災が発生した場合を考えてみます。

1戸建て住宅であれば、その住宅に住んでいる人が避難することになります。しかしマンションの場合、同じ建物の中に多数の住戸があり、多くの居住者が生活しています。

火災などの災害が発生した場合に大惨事へつながるおそれが大きいため、建築基準法において「特殊建築物」として扱われています。

そのため、建築物の用途や規模、構造などに応じて、防火や避難、安全性に関するさまざまな規定が設けられています。

つまり、特殊建築物という言葉は、「建物の用途という観点から法律上区分されている建築物」と考えると分かりやすいでしょう。

特定建築物とは？定期調査報告と関係する言葉

では、「特定建築物」とは何でしょうか。

ここが、特殊建築物との違いで一番分かりにくいところです。

特定建築物は、建築基準法第12条に基づく定期調査報告制度と関係する言葉です。

一定の用途・規模などに該当する建築物については、建築物の敷地、構造、防火、避難などの状況を調査し、その結果を特定行政庁へ報告する制度があります。

すべての建物が同じように定期調査報告の対象になるわけではありません。

対象となる用途や規模などについては、建築基準法や政令、さらに特定行政庁が定める基準などによって決まります。

そのため、「特殊建築物だから、必ず同じ内容の定期調査報告が必要」と単純に考えることはできません。

建物の用途だけでなく、階数や床面積などの条件を確認する必要があります。

特定建築物と特殊建築物の違いを比較

ここまでの話を整理すると、次のようになります。

項目	特殊建築物	特定建築物
主な意味	建築基準法上、特定の用途に供する建築物	定期調査報告制度の対象となる建築物
関係する制度	建築物の用途に応じた各種規定	建築基準法第12条の定期調査報告
マンション	共同住宅として特殊建築物に含まれる	用途・規模等の条件によって対象となる
判断ポイント	建物の用途	用途・規模など

このように整理すると、「特殊建築物」と「特定建築物」は、似ているようで見ているポイントが違うことが分かります。

特殊建築物＝建物の用途に着目した言葉、特定建築物＝定期調査報告制度などとの関係で使われる言葉、と覚えておくと理解しやすいでしょう。

ただし、実際の法令では細かな要件が定められています。（試験問題になると、ここを細かく聞いてくるんですよね。）

マンションは特殊建築物なの？

では、私たちが普段生活しているマンションはどうでしょうか。

マンションは、建築基準法上の「共同住宅」に該当するため、特殊建築物として扱われます。

「普通の住宅なのに特殊建築物？」と思うかもしれません。

しかし、ここでいう「特殊」という言葉は、「変わった建物」という意味ではありません。

法律上、火災などの災害時に多くの人の生命や安全に影響する可能性がある用途の建物として、一般的な住宅とは区別されているという意味です。

マンションでは、多数の居住者が同じ建物内で生活しています。

そのため、建築物の用途や規模、構造などに応じて、避難や防火についてさまざまな安全対策が求められます。

例えば、防火区画、非常用照明、耐火構造なども、建物の条件に応じて関係してきます。

ただし、これらが「特殊建築物だから一律にすべて必要」という意味ではありません。建物の規模や構造、用途などによって適用される規定が変わります。

このあたりを一括りにしてしまうと、かえって分かりにくくなります。

「特殊建築物だから厳しい規制がある」ではなく、「用途や規模などに応じて、安全のための規制が細かく定められている」と理解するのがよいでしょう。

【関連記事】非常用エレベーターの設置基準とは？高さ31m超の条件と台数を解説

特定建築物になると定期調査報告が必要になる？

特定建築物について理解するときに重要なのが、「定期調査報告」です。

建築物は完成したら終わりではありません。

時間が経過すれば、建物や設備が劣化したり、避難経路に問題が生じたりする可能性があります。

そこで、一定の建築物については、専門家などが調査を行い、その結果を行政へ報告する仕組みが設けられています。

これが建築基準法第12条に基づく定期調査報告制度です。

調査では、例えば敷地や地盤、建築物の外部、屋上・屋根、内部、避難施設などについて確認することがあります。

つまり、建物を建てた後も安全な状態が維持されているか確認する仕組みということです。

マンションを管理する立場から考えても、非常に重要な制度です。

マンション管理組合では、日常的な清掃や設備点検だけでなく、大規模修繕工事なども行います。

私自身もマンションの修繕委員として建物のさまざまな部分を確認しましたが、実際に建物を見ていると、「建てたときは問題なくても、時間が経てば状態は変わる」ということを実感します。

だからこそ、定期的に建物の安全性を確認することには意味があります。

「特殊建築物」と「特定建築物」を混同しないための覚え方

この2つの言葉は非常によく似ています。

試験勉強をしていると、「特殊」「特定」のどちらだったか分からなくなることがあります。（私はこういう似た言葉が一番苦手です。）

そこで、まずは次のように整理してみましょう。

• 特殊建築物 → 建物の「用途」に注目
• 特定建築物 → 定期調査報告などの「対象」に注目
• 共同住宅 → 特殊建築物に含まれる
• 特定建築物 → 用途だけでなく規模などの条件も確認

このように覚えておけば、「マンションは特殊建築物なのに、特定建築物ではないの？」という疑問も整理しやすくなります。

実際には、マンションの中でも条件によって定期調査報告の対象となる建物があります。

そのため、「マンション＝必ず同じ扱い」と考えず、用途・規模・行政庁の指定などを確認することが大切です。

【関連記事】マンションの階段室 寸法は？幅・蹴上げ・踏面の基準を解説

マンションは「人の安全を守るための規制」が重要

マンションは、単に「たくさんの人が住んでいる建物」ではありません。

火災や地震などの災害が発生した場合、多数の居住者が避難する必要があります。

そのため、建築基準法では、建物の用途や規模などに応じて、防火や避難に関するさまざまな規定が設けられています。

特殊建築物に指定されることによって、一般的な建物とは異なる安全上の規制が関係してきます。

また、一定の建築物については定期調査報告制度によって、完成後も建物の状態を確認することが求められます。

このように考えると、マンションは「居住者の安全・生命を守るために法的な規制と管理が定められている建物」という位置付けになります。

「特定建築物」と「特殊建築物」は名前が似ていますが、意味まで同じではありません。

特殊建築物は建築物の「用途」に着目した言葉。

特定建築物は、建築基準法第12条の定期調査報告制度などにおいて、一定の要件に該当する建築物を考えるときに出てくる言葉です。

この違いを押さえておけば、マンション管理士試験などで建築基準法の問題が出てきたときにも、用語を整理しやすくなるでしょう。

※アフィリエイト広告を利用しています。

• コピーしました