マンション固定資産税は築20年・築30年・築40年でいくら？下がらない理由と築年数を解説

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「築20年を過ぎたのに固定資産税が下がらない」「築40年ならもっと安くなると思っていた」「中古マンションの固定資産税はいくら？」「いつまで払い続けるの？」と疑問を感じていませんか。

マンションの固定資産税は、築年数が経過すれば必ず安くなるとは限りません。

建物の評価額は年々下がる一方で、土地の評価額や地価の変動、固定資産税評価替えなど複数の要素が影響するためです。

そのため、築20年・築40年になっても「思ったほど下がらない」と感じるケースは珍しくありません。

この記事では、マンションの固定資産税と築年数の関係を分かりやすく解説するとともに、築20年・築30年・築40年で税額がどう変化するのか、固定資産税が下がらない理由、税負担を軽減できる制度まで詳しく紹介します。

マンション固定資産税は築年数でどう変わる？

固定資産税は「土地」と「建物」の評価額を基に計算されます。

建物は築年数が経過すると資産価値が下がるため、建物部分の固定資産税も徐々に減少します。しかし、土地部分は築年数とは関係なく評価されるため、マンション全体では大きく下がらないケースが多くあります。

対象築年数の影響建物築年数とともに評価額が低下土地築年数の影響を受けない固定資産税土地・建物の合計で決まる

マンション固定資産税は築20年でいくら？

築20年になると建物評価額は新築時より大きく下がっています。

しかし、マンションは土地の持分も課税対象になるため、一戸建てほど税額は減少しません。

一般的には次のような傾向があります。

• 建物評価額はかなり低下している
• 土地価格が高い地域では税額が下がりにくい
• 都心部では税額がほとんど変わらないこともある
• 評価替えによって逆に増える場合もある

評価額は3年ごとに見直されるため、そのタイミングで税額が変化します。

マンション固定資産税は築30年でいくら？

築30年になると、建物の固定資産税評価額は新築時と比べて大きく下がっています。そのため、建物部分の固定資産税は新築時より安くなるのが一般的です。

ただし、マンションの固定資産税は建物だけでなく土地の持分にも課税されるため、築30年になったからといって税額が半分以下になるわけではありません。

駅前や人気エリアでは土地の評価額が高く、築30年でも年間10万円以上の固定資産税を支払うケースも珍しくありません。

一般的な傾向は次のとおりです。

築年数	固定資産税の傾向
築10年	新築時より徐々に下がる
築20年	建物評価額が大きく低下し、税額も下がる
築30年	建物部分は低くなるが、土地の影響で税額は一定水準を維持
築40年	建物評価額はさらに低くなるが、土地部分は引き続き課税される

また、固定資産税評価額は3年ごとに見直されるため、築30年を迎えた年に必ず税額が下がるとは限りません。地価が上昇している地域では、土地の評価額が上がることで固定資産税がほとんど変わらない、あるいは増えることもあります。

築30年前後の中古マンションを購入する際は、販売価格だけでなく、毎年送付される固定資産税納税通知書や課税明細書を確認しておくと、購入後の維持費を把握しやすくなります。

マンション固定資産税は築40年でいくら？

築40年になると建物評価額はかなり低くなっています。

それでも固定資産税がゼロになることはありません。

理由は次のとおりです。

• 土地の固定資産税が残る
• 建物評価額には最低限の評価がある
• 人気エリアでは土地価格が高い
• 再開発で土地評価額が上昇することもある

そのため、「築40年だから税金は安い」とは一概には言えません。

マンションの固定資産税はいくら？相場の目安

マンションの固定資産税は物件価格ではなく固定資産税評価額から計算されます。

一般的には年間8万円〜20万円程度になるケースが多く、高級マンションや都心部では30万円を超えることもあります。

マンション価格年間固定資産税の目安2,000万円約8〜12万円3,000万円約10〜15万円5,000万円約15〜25万円1億円以上30万円以上の場合もある

マンション固定資産税が下がらない理由

「築年数が古いのに固定資産税が下がらない」と感じる背景には、次のような理由があります。

土地価格が上昇している

駅前再開発や商業施設の開業などで地価が上昇すると、土地評価額も高くなる可能性があります。

建物より土地の割合が大きい

マンションは土地の共有持分も課税対象です。

土地価格が高い地域では、建物評価額が下がっても税額全体への影響は限定的です。

3年ごとの評価替え

固定資産税評価額は3年ごとに見直されます。

毎年同じ割合で下がるわけではありません。

マンション固定資産税と築年数の関係を理解しよう

築年数だけで固定資産税は決まりません。

重要なのは次の4点です。

• 建物評価額
• 土地評価額
• 所在地の地価
• 軽減措置の有無

特に都市部では土地価格の影響が大きく、「築30年」「築40年」でも税額があまり変わらないケースがあります。

固定資産税を軽減できる制度

マンションの固定資産税を軽減できる制度は限られていますが、マンション長寿命化促進税制は、条件を満たせば税負担を軽減できる代表的な制度です。

大規模修繕工事を予定している管理組合は、適用対象となるか事前に確認しておくとよいでしょう。

制度概要マンション長寿命化促進税制一定条件を満たす大規模修繕で翌年度の建物分固定資産税を減額新築住宅軽減新築一定期間の軽減制度長期優良住宅要件を満たすと軽減期間が延長

長寿命化促進税制は、築20年以上・10戸以上などの条件を満たしたマンションが対象となる制度です。

中古マンションの固定資産税は新築より安い？

一般的には中古マンションの方が建物評価額は低くなります。

しかし、

• 人気エリア
• 駅前再開発
• 地価上昇

などがあると、土地部分の税額が高くなり、新築との差が小さいケースもあります。

タワーマンションは固定資産税が高い？

高層マンションは一般的なマンションより高額になるケースがあります。

理由は、

• 建築費が高い
• 設備が充実している
• 評価額が高くなりやすい

などが挙げられます。

マンションを売却したら固定資産税はどうなる？

固定資産税は毎年1月1日時点の所有者に課税されます。

そのため、年の途中で売却しても、その年度の納税義務者は1月1日の所有者です。実際の売買では、引渡日を基準に買主と売主で日割り精算することが一般的です。

マンションの固定資産税はいつまで払う？

固定資産税はマンションを所有している限り毎年課税されます。

築50年でも築60年でも支払います。

土地の価値がある限り課税対象になるためです。

大規模修繕をすると固定資産税は上がる？

通常の大規模修繕工事では、固定資産税が上がることはほとんどありません。

外壁補修や防水工事、屋上改修などは建物の維持管理に該当するためです。

一方で、

• 増築
• 用途変更
• 大規模な設備増設

など資産価値を高める工事では、評価額へ影響する可能性があります。

固定資産税評価額はどこで確認できる？

固定資産税評価額とは、市区町村が土地や建物の価値を評価して決める金額です。

固定資産税や都市計画税を計算する基準となるもので、不動産の売買価格や市場価格とは必ずしも一致しません。

評価額は原則として3年ごとに見直され、建物は築年数の経過に伴って評価額が下がる傾向があります。

一方、土地は周辺の地価などを反映して評価されるため、地価が上昇すると評価額が上がることもあります。

• 納税通知書
• 課税明細書
• 固定資産評価証明書

よくある質問

築40年になると固定資産税はゼロになりますか？

なりません。

土地にも固定資産税がかかるためです。

固定資産税は毎年下がりますか？

毎年下がるわけではありません。

3年ごとの評価替えで変わります。

中古マンションの固定資産税は安いですか？

建物は安くなりますが土地価格によってはあまり変わらないことがあります。

固定資産税は何月に支払いますか？

納付時期は自治体によって異なりますが、一般的には年4回に分けて納付します。

マンションを購入すると固定資産税はいつから支払いますか？

毎年1月1日時点の所有者が納税義務者になります。年の途中で購入した場合は、売主と買主で日割り精算することが一般的です。

まとめ

マンションの固定資産税は、築年数だけでなく土地の評価額や立地条件によって大きく変わります。

購入前は販売価格だけで判断せず、固定資産税評価額や過去の納税通知書も確認すると、将来の維持費をより正確に把握できます。

また、築20年以上のマンションでは、マンション長寿命化促進税制の対象となる可能性もあるため、管理組合で大規模修繕を計画している場合は制度の活用を検討してみましょう。

マンションの固定資産税は築年数が古くなるほど建物評価額は下がりますが、土地の評価額があるため税額全体は思ったほど減らないことがあります。

特に、

• マンション 固定資産税 築20年
• マンション 固定資産税 築30年
• マンション 固定資産税 築40年
• マンション 固定資産税 下がらない
• マンション 固定資産税 築年数

これらを調べている方は、「建物だけではなく土地も課税対象」であることを理解すると疑問が解消しやすくなります。

また、大規模修繕の実施状況によっては長寿命化促進税制などの減税制度を利用できる可能性もあるため、一度管理組合や自治体へ確認してみることをおすすめします。

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