マンションの大規模修繕工事は何年ごと？12年周期と15年周期の違いを解説

• コピーしました

「マンションの大規模修繕工事は何年ごとに行うべきなの？」

「築12年で大規模修繕工事を実施するマンションもあれば、15年程度で実施するマンションもあるけれど、どちらが正しいの？」

このような疑問を持っている人もいるのではないでしょうか。

マンションの大規模修繕工事は、建物の外壁や屋上防水、廊下、階段などを修繕し、建物を長く安全に使い続けるために重要な工事です。しかし、実施する時期が早すぎても遅すぎても、修繕積立金や建物の維持管理に影響する可能性があります。

では、大規模修繕工事は12年ごとに行うべきなのでしょうか。それとも15年ごとでよいのでしょうか？

国土交通省のマンション長期修繕計画ガイドラインでは、長期修繕計画の計画期間について、中古・新築マンションともに30年以上とし、その期間に大規模修繕工事を2回含むことが示されています。

単純に計算すれば、大規模修繕工事は15年ごとに1回という考え方になります。ただし、すべてのマンションが必ず15年ごとに工事を行えばよい、という意味ではありません。

この記事では、大規模修繕工事は何年ごとに行うのか、12年周期と15年周期の違い、工事時期を判断するポイントについて分かりやすく解説します。

マンションの大規模修繕工事は何年ごとに行う？

マンションの大規模修繕工事について調べると、「12年ごと」「15年ごと」といった数字を目にすることがあります。

では、実際には何年ごとに行うのがよいのでしょうか。

結論からいうと、大規模修繕工事の実施周期は、すべてのマンションで一律に決まっているわけではありません。

建物の構造や立地環境、外壁や防水の劣化状況、過去の修繕履歴などによって、適切な工事時期は変わります。

例えば、雨風や紫外線の影響を受けやすい場所と、比較的影響を受けにくい場所では、外壁や防水層の劣化の進み方が異なる場合があります。

また、同じ築15年のマンションでも、日頃から点検や補修を行ってきた建物と、不具合を長期間放置してきた建物では、必要な工事内容が違ってくる可能性があります。

そのため、「築12年になったから必ず工事をする」「築15年までは何もしなくてよい」と単純に判断することはおすすめできません。

大切なのは、長期修繕計画を確認し、建物の劣化状況を調査したうえで工事時期を判断することです。

国土交通省のガイドラインでは30年以上で大規模修繕工事を2回

大規模修繕工事の周期を考えるうえで、参考になるのが国土交通省の「長期修繕計画作成ガイドライン」です。

同ガイドラインでは、長期修繕計画の計画期間について、新築マンション・中古マンションともに30年以上とし、その期間に大規模修繕工事を2回含むことが示されています。

つまり、30年以上の計画期間の中で、2回の大規模修繕工事を見込むという考え方です。

仮に30年間で2回の工事を計画し、工事周期を均等に設定すると、次のようなイメージになります。

項目	考え方
長期修繕計画の期間	30年以上
大規模修繕工事の回数	期間内に2回
単純計算した工事周期	約15年ごと
実際の工事時期	建物の状態や修繕計画などを踏まえて判断

このように考えると、15年周期という数字にも根拠があることが分かります。

ただし、注意したいのが、「30年以上で2回」という計画上の考え方が、すべてのマンションに15年周期を義務付けているわけではないという点です。

長期修繕計画は、将来必要になる修繕工事と、そのための資金を見通すために作成するものです。

実際の工事時期は、建物の劣化状況や調査結果、工事内容、資金計画などを踏まえて検討する必要があります。

大規模修繕工事は12年周期と15年周期のどちらがよい？

大規模修繕工事の周期を考えるとき、よく比較されるのが12年周期と15年周期です。

どちらにもメリット・デメリットがあるため、単純に「15年周期のほうが優れている」とはいえません。

それぞれの特徴を整理してみましょう。

比較項目	12年周期	15年周期
工事の間隔	比較的短い	比較的長い
劣化への対応	早めに対応しやすい	劣化状況の確認が重要
工事の回数	長期間では多くなりやすい	長期間では少なくなりやすい
費用への影響	工事時期が早い分、資金準備が必要	工事時期を延ばせれば支出時期を調整できる
注意点	必要性を確認せず工事を急がない	劣化や不具合を放置しない

12年周期で工事を行う場合、劣化が進む前に必要な修繕を実施できる可能性があります。

一方、建物の状態によっては、まだ十分に機能している部分まで一律に工事対象とするのではなく、必要性を確認することも大切です。

15年周期の場合は、工事の実施時期を延ばすことで、長期的な工事回数や資金計画を調整できる可能性があります。

ただし、工事周期を延ばすことだけを目的にすると、劣化が進んで補修範囲が広がったり、想定外の費用が発生したりするおそれもあります。

（工事を先延ばしにすれば、その分だけ必ず安くなると思いたくなりますが、そう単純ではありません。）

大切なのは、12年か15年かという数字だけで判断せず、必要な修繕を適切な時期に実施することです。

大規模修繕工事の時期を判断するポイント

大規模修繕工事の実施時期を判断するには、単に築年数を見るだけでは不十分です。

特に確認したいのが、建物の劣化状況と長期修繕計画、そして過去に実施した工事の履歴です。

外壁や屋上防水などの劣化状況を確認する

マンションの大規模修繕工事では、外壁のひび割れや塗装の劣化、屋上やバルコニーの防水層、鉄部のさびなどが主な確認対象になります。

例えば、外壁にひび割れが見られる場合でも、ひび割れの幅や場所、発生原因などによって必要な対応は異なります。

また、屋上防水やバルコニーの防水層についても、表面の状態だけでなく、施工方法や過去の補修履歴などを踏まえて確認することが重要です。

目に見える不具合が少ないからといって、建物のすべての部分に問題がないとは限りません。

そのため、必要に応じて専門業者などによる建物調査を実施し、修繕が必要な箇所や優先順位を整理しましょう。

長期修繕計画の予定時期を確認する

大規模修繕工事の時期を考えるときは、マンションの長期修繕計画を確認することも重要です。

長期修繕計画には、外壁補修や屋上防水、鉄部塗装、給排水設備など、将来必要になる修繕工事と、その実施予定時期が記載されています。

ただし、計画に記載されている時期は、必ずその年に工事を実施しなければならないという意味ではありません。

建物の調査結果や劣化の進み方などに応じて、計画を見直すことも必要です。

長期修繕計画は一度作成したら終わりではなく、定期的に見直していくことが大切です。

過去の修繕履歴を確認する

過去にどのような修繕工事を実施したのかも、次の大規模修繕工事の時期を判断するための重要な情報です。

例えば、前回の大規模修繕工事で屋上防水を改修していた場合と、外壁補修を中心に実施していた場合では、次回に必要な工事内容が異なる可能性があります。

また、大規模修繕工事とは別に、漏水対応や外壁の部分補修、鉄部の塗装などを実施している場合もあります。

こうした記録が残っていれば、過去の工事内容と現在の建物の状態を比較しやすくなります。

そのため、工事の実施時期だけでなく、工事内容や補修箇所も記録しておくことをおすすめします。

大規模修繕工事を先延ばしにするとどうなる？

「大規模修繕工事には多額の費用がかかるので、できるだけ先延ばしにしたい」と考える人もいるでしょう。

マンションの修繕積立金は、居住者にとって毎月の負担になるものです。工事を少しでも先に延ばせれば、資金計画に余裕が生まれるように感じるかもしれません。

しかし、必要な修繕まで先延ばしにすることはおすすめできません。

外壁の劣化や防水機能の低下などを放置すると、雨水の浸入などによって別の不具合が発生する可能性があります。

また、不具合が進行した結果、当初想定していた修繕よりも大がかりな工事が必要になるケースも考えられます。

一方で、建物の状態を確認せず、築年数だけを理由に工事を急ぐことも適切とは限りません。

必要な工事を見極めるためには、建物調査や長期修繕計画の見直しを通じて、実施時期と工事内容を検討することが重要です。

なお、マンションの共用部分の修繕は、区分所有者個人が自由に決められるものではありません。管理組合や理事会で必要な情報を整理し、管理規約や総会決議などの手続きに沿って進める必要があります。

大規模修繕工事の周期と修繕積立金の関係

大規模修繕工事の実施時期を考えるうえで、忘れてはいけないのが修繕積立金です。

工事の実施時期が決まっていても、必要な費用を確保できていなければ、管理組合の資金計画に大きな影響が出る可能性があります。

例えば、工事費用が当初の想定を上回った場合や、修繕積立金の残高が不足している場合には、積立金の値上げや一時金の徴収などが検討課題になることもあります。

そのため、長期修繕計画を確認するときは、工事の予定時期だけでなく、次の項目も確認しましょう。

• 大規模修繕工事の予定時期
• 工事費用の見積もり
• 修繕積立金の現在の残高
• 今後の修繕積立金の収入見込み
• 将来的な資金不足の可能性

特に、工事周期を12年から15年へ変更するような場合には、建物の状態だけでなく、長期的な収支計画への影響も確認する必要があります。

工事時期を延ばせば、短期的には支出を先送りできるかもしれません。しかし、必要な工事が後から集中すれば、資金計画が厳しくなる可能性もあります。

大規模修繕工事は、建物の維持管理と資金計画をセットで考えることが大切です。

まとめ｜大規模修繕工事は何年ごとかよりも建物の状態が重要

マンションの大規模修繕工事は、12年ごとや15年ごとといった周期が目安として語られますが、すべてのマンションに共通する一律の実施周期が決まっているわけではありません。

国土交通省のマンション長期修繕計画ガイドラインでは、新築・中古マンションともに計画期間を30年以上とし、その期間に大規模修繕工事を2回含むことが示されています。

この考え方を単純に計算すると、15年ごとに1回という周期になります。ただし、これはすべてのマンションに15年周期を義務付けるものではありません。

大規模修繕工事の時期を判断するときは、次のポイントを確認しましょう。

• 外壁や屋上防水などの劣化状況
• 長期修繕計画に記載された工事予定
• 過去に実施した修繕工事の内容
• 修繕積立金の残高と将来の収支
• 建物調査の結果と必要な工事内容

マンションは、多くの人が生活する建物です。建築法規でも、共同住宅の安全を確保するため、避難や防火などに関する基準が設けられています。大規模修繕工事も、単に外観をきれいにするためだけでなく、建物を安全に維持していくための重要な取り組みです。

ただし、工事周期を延ばすことだけを目的にしたり、築年数だけで工事を決めたりするのではなく、建物の状態に応じて適切な修繕を行うことが大切です。

理事会や管理組合では、長期修繕計画と建物調査の結果を照らし合わせ、必要な工事と費用を検討していきましょう。

大規模修繕工事は、実施して終わりではありません。工事内容や修繕履歴を残し、次回の工事に生かすことも、マンションを長く維持管理していくための大切なポイントです。

※アフィリエイト広告を利用しています。

• コピーしました