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売れないマンションの特徴を持つ共用部分その3!

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「エレベーター」「オートロック」「防犯カメラ」について綴った「特徴2!」でしたが、売れない「負動産」と呼ばれるマンションの特徴は、共用部分を見れば分かります。どのような特徴を持つ共用部分が売れないのでしょうか。対策はどのようにすればよいのでしょうか。反面教師として売れないマンションの特徴を把握して頂ければ幸いです。

【関連記事】
売れないマンションの特徴を持つ共用部分その1!
売れないマンションの特徴を持つ共用部分その2!

華美な施設がある

華美な施設があるマンションは売れない傾向にあります。

特徴は

華美な施設とは、プールや温泉施設、カフェなどの共用設備です。マンションの中に、住民専用のプールや温泉施設があることは、豪華で華やかな好印象を与える共用設備であると思いきや、プールや温泉施設を維持するための費用を考えると躊躇してしまう設備となります。

たまに利用するリゾートマンションやホテルであれば嬉しい共用設備ですが、水を使う設備には大きな維持費が必要となります。通常の維持だけならまだしも、将来修繕することを考えると、プールや温泉施設以外にも、噴水などにも多額な維持費が必要となります。

豪華で華やかなイメージを持ちますが、管理費を削減するために、噴水を止めて水をなくしたマンションの実例もあります。エントランス付近のよい場所にあるただのオブジェにしかなりません。

華美な施設を兼ね備えているマンションは、管理費や修繕積立金も必要となります。高い管理費や修繕積立金の場合は、滞納者の存在もリスクとなります。

対策は

取り壊すにも費用かかかってしまいますから、使わずにそのままにしている場合が多いです。使えない共用設備ですから、内見のときには、みっともなく感じてしまいます。

華美な施設があるマンションは、初めから選ばない/購入の候補に入れないことが一番の対策になります。見た目の派手さでマンションを選ぶべきではありません。

賃貸住戸の比率が多い

賃貸住戸の比率が多いマンションは売れない傾向にあります。

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特徴は

「賃貸住戸の比率」とは、お部屋のオーナーが住まずに、第三者に貸している戸数の割合のことです。戸数の割合が多いと何が危ないのかというと、オーナーが住んでいないので、マンションに関する管理が疎かになってしまうことを危惧します。

オーナー自らが住めば、清掃の状態や建物の状況が分かるので、改善しようという意識が働きますが、住んでいない場合は、マンションの様子が分かりません。

毎年行われる通常総会の出席すらしない(委任状や議決権行使書の提出もない)ため、重要なルールを定めることができません。行われるべき大規模修繕工事ができない場合も考えられます。

転勤等で、数戸第三者に貸し出す状況はあると思いますが、「賃貸住戸の比率」が高いマンションは、売れない傾向にあります。

対策は

初めから選ばない/購入の候補に入れないことが対策ですが、仲介する不動産会社に確認することが必要です。

事務所使用や民泊として使われている

事務所使用や民泊として使われているマンションは売れない傾向にあります。

特徴は

一般的にマンションの使用用途は、人が住むためのものです。国土交通省(国交省)のマンション標準管理規約第12条(専有部分の用途)にも記載されています。

区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。
(マンション標準管理規約第12条(専有部分の用途))

新しく購入しようとするマンションの管理規約を入手して、「専有部分の用途」の記載がどのようになっているのかを確認してください。マンション標準管理規約に則って、管理規約が作成されているならば、「専有部分の用途」が記されているはずですから。

専有部分であっても、事務所として使用していたり、個別学習塾として使われていたり、ましてや「民泊」の用途として使われている場合は、管理規約を逸脱していることになります。

事務所使用や民泊として、専有部分を使われると、不特定多数の人間がマンションに出入りすることになりますから、せっかくのセキュリティが機能しないという悲しいことになります。それだけ資産価値にも影響を及ぼすのではないでしょうか。

対策は

マンション標準管理規約の第12条に、「専ら住宅として使用する」と定められています。管理規約にも定めが記載されていると思います。

事務所として使用していると疑われる場合は、管理組合に連絡して、調査して事務所の使用をやめるように強く言うべきです。ルール違反となりますから。

「民泊」は、ほとんどのマンションで禁止の方向ですが、管理規約に定められていない場合は、早急にルール化することです。

「民泊対応状況管理組合アンケート調査結果」によると、105組合中、全面的に禁止したのは、101組合(92.6%)と圧倒的でした。全面禁止の理由は、騒音・ゴミ廃棄など迷惑行為の懸念、防犯・安全面の懸念などがあるからという意見が大多数を占めています。

【関連記事】
マンション管理組合の規約改正「民泊禁止」どこを直すか
管理規約の「民泊禁止」で管理の良し悪しを判断
売れないマンションの特徴を持つ共用部分その1!
売れないマンションの特徴を持つ共用部分その2!

おわりに

「売れないマンションの特徴を持つ共用部分その3!」でした。豪華な設備のあるマンションは、見た目はよいですが、実際に購入するとなると金銭的な負担も大きいです。その割に、実際に共用施設を利用するのかも考えて購入を検討してください。

賃貸住戸の比率が多いマンションも要注意です。「マンションは管理を買え!」と言われますが、ご自身で住んでいない場合は、管理が行き届かなくなるからです。

マンション使用用途の逸脱を許すことは、マンションの資産価値低下につながります。毅然とした態度で対処することが肝要です。「民泊禁止」と定められていないマンションは、早めに定める必要があります。

売れないマンションの特徴を持つ共用部分その3!

必要以上に派手なマンションは避けた方が無難です。
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独身でマンションを購入し、売却を経験した管理人です。失敗や後悔をすることがないように経験から得られた知識を発信することでマンション購入のお役立ちとなるように願っています。「マンションは管理を買え!」と言われるように、購入して後悔のないように願うばかりです。理事長や副理事長の経験もあり、管理委託費の削減も行いました。

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独身でマンションを購入し、売却を経験した管理人です。失敗や後悔をすることがないように経験から得られた知識を発信することでマンション購入のお役立ちとなるように願っています。「マンションは管理を買え!」と言われるように、購入して後悔のないように願うばかりです。理事長や副理事長の経験もあり、管理委託費の削減も行いました。


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