【マンション】長期修繕計画の赤字は危険！修繕積立金不足の原因と対策6選

• コピーしました

「マンションの長期修繕計画を確認したら、将来の収支が赤字になっている……」
「修繕積立金が足りなくなると分かったけれど、どう対策すればいい？」
「修繕積立金を値上げすれば、長期修繕計画の赤字は解消できる？」

マンションの管理組合で長期修繕計画を確認すると、このような問題に直面することがあります。

長期修繕計画の赤字は、単純に「お金が足りない」というだけではありません。将来予定されている大規模修繕工事や設備更新に対して、現在の修繕積立金では資金が不足する可能性があるという重要なサインです。

私自身、第1回の大規模修繕工事を実施した後、長期修繕計画を見直し・作成してもらったところ、「今のままでは将来赤字になる」と試算されました。

ある程度、赤字になることは予想していました。

しかし、実際に「何年後に、いくら不足するのか」という具体的な数字となって長期修繕計画に示されると、やはりショックでした。

では、マンションの長期修繕計画が赤字になった場合、管理組合は何をすればよいのでしょうか。

この記事では、長期修繕計画が赤字になる原因から、修繕積立金不足への対策、一時金や段階的な値上げの考え方まで分かりやすく解説します。

長期修繕計画が赤字になるのはなぜ？

マンションの長期修繕計画が赤字になる最大の理由は、将来必要になる修繕費に対して、現在の修繕積立金が不足しているからです。

マンションは築年数が経過すると、外壁、屋上防水、給排水設備、エレベーター、機械式駐車場など、さまざまな部分で修繕や更新が必要になります。

ところが、分譲時に設定された修繕積立金が低かったり、値上げが先送りされたりすると、将来の工事費を十分に確保できなくなることがあります。

さらに近年は、建築資材や人件費などの上昇によって、以前作成した長期修繕計画よりも実際の工事費が高くなる可能性があります。

長期修繕計画が赤字になる主な原因は、次のとおりです。

• 修繕積立金が当初から低く設定されている
• 修繕積立金の値上げを先送りしている
• 大規模修繕工事の費用が想定より高くなった
• 建築資材や人件費が上昇している
• 設備の修繕・更新費用を十分に見込んでいない
• 想定外の修繕工事が発生している

特に注意したいのが、長期修繕計画を一度作成しただけで安心してしまうことです。

長期修繕計画は、将来の工事内容や費用を完全に予測するものではありません。

実際の建物の劣化状況や工事費の変化などを確認しながら、定期的に見直すことが重要です。

長期修繕計画の赤字＝すぐに管理組合が破綻するわけではない

「長期修繕計画が赤字」と聞くと、すぐにマンションの資金がなくなるように感じるかもしれません。

しかし、長期修繕計画上の赤字は、将来の修繕工事に必要な資金に対して、現在の積立状況では不足するという試算です。

そのため、赤字が判明した段階で早めに対策を検討することが重要です。

修繕積立金の赤字を減らすにはどうする？

長期修繕計画の赤字が判明したからといって、すぐに修繕積立金を大幅値上げする必要があるとは限りません。

まずは、なぜ赤字になるのかを確認することが重要です。

確認項目	確認するポイント
修繕工事	本当に必要な工事なのか
工事費	現在の工事費相場と乖離していないか
修繕時期	工事時期を調整できるか
積立金	現在の積立額で将来足りるのか
予備費	想定外の修繕に対応できるか

私のマンションでも、第1回の大規模修繕工事が終わったタイミングで長期修繕計画を見直してもらいました。

「おそらく赤字になるだろう」とは思っていました。

しかし、実際に長期修繕計画を確認すると、「何年後に、どのくらいの金額が不足するのか」が具体的な数字として示されていました。

その数字を見たときは、やはりショックでした。

ただ、早い段階で修繕積立金不足が分かったことは、管理組合にとって大きな意味があります。

修繕積立金不足への対策としては、次の方法が考えられます。

• 修繕積立金を段階的に値上げする
• 修繕工事の内容を見直す
• 工事時期や仕様を再検討する
• 複数の業者から見積もりを取得する
• 余剰金の活用方法を検討する
• 長期修繕計画を定期的に見直す

重要なのは、「修繕積立金を値上げする」だけで終わらせないことです。

将来必要になる工事費と現在の積立状況を比較し、どの程度の対策が必要なのかを確認しましょう。

赤字対策として一時金を徴収する方法は適切？

修繕積立金が不足する場合、「不足額を一時金として区分所有者から徴収する」という方法も考えられます。

しかし、一時金を長期修繕計画の赤字対策の中心にすることには注意が必要です。

例えば、10年後に1戸あたり50万円の一時金が必要になる計画だったとします。

一時金で対応すれば、毎月の修繕積立金を大幅に値上げする必要はないかもしれません。

一方で、実際に徴収する時期になると、区分所有者はまとまった金額を用意しなければなりません。

区分所有者によって家計の状況も異なるため、すべての人が簡単に支払えるとは限りません。

そのため、赤字対策として一時金を検討する場合でも、

• 一時金だけに頼らない
• 毎月の修繕積立金も見直す
• 将来の資金不足額を明確にする
• 区分所有者へ早い段階から説明する
• 総会で十分に議論する

ことが重要です。

一時金よりも早めの修繕積立金値上げを検討

将来の修繕積立金不足が明らかな場合、直前になって大きな一時金を徴収するよりも、早い段階から毎月の修繕積立金を見直す方法もあります。

もちろん、どちらが適切なのかはマンションごとの長期修繕計画や資金状況によって異なります。

大切なのは、「今の修繕積立金で本当に将来の修繕費を賄えるのか」を早めに確認することです。

段階的な値上げだけで長期修繕計画の赤字を解消できる？

「一気に修繕積立金を値上げするのは難しいから、段階的に値上げすればいい」と考える管理組合もあるでしょう。

段階的な値上げには、急激な負担増を避けられるというメリットがあります。

しかし、段階的に修繕積立金を値上げすれば、必ず長期修繕計画の赤字を解消できるわけではありません。

例えば、10年後に大規模修繕工事などによって大きな支出が予定されている場合、現在の修繕積立金と将来の工事費を比較して、必要な値上げ幅を計算する必要があります。

また、値上げ幅が小さすぎると、赤字が先送りされるだけになる可能性もあります。

国土交通省の「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」でも、修繕積立金の積立方式について考え方が示されています。

国土交通省の修繕積立金ガイドライン〖最新2026年版〗改訂ポイントを解説

そのため、

長期修繕計画を確認→不足額を把握→値上げ額を試算→管理組合で検討→総会で決議

という流れで進めることが大切です。

長期修繕計画の赤字は早めに知ることが重要

長期修繕計画の「赤字」という数字を見ると、管理組合としてはショックを受けます。

しかし、本当に怖いのは、赤字を知らないまま何年も放置してしまうことです。

早い段階で修繕積立金不足が分かれば、

• 修繕積立金を少しずつ値上げする
• 修繕工事の内容を精査する
• 工事時期を検討する
• 複数の業者から見積もりを取得する
• 長期修繕計画を見直す

といった対策を検討できます。

一方、大規模修繕工事の直前になって「修繕積立金が数千万円不足する」と判明すれば、管理組合が取れる選択肢は限られてしまいます。

だからこそ、長期修繕計画の赤字は「問題」ではあるものの、「早期発見できれば対策できる問題」と考えることが重要です。

長期修繕計画は定期的に見直そう

長期修繕計画は、作成したら終わりではありません。

マンションの築年数が進むにつれて、建物や設備の状態は変化します。

さらに、工事費や人件費なども変動するため、以前作成した長期修繕計画の金額が、そのまま現在の工事費になるとは限りません。

そのため、

• 大規模修繕工事の前後
• 大きな設備更新を検討するとき
• 修繕積立金を値上げするとき
• 長期修繕計画と実際の工事費に差が出たとき

などのタイミングで、計画を確認することが大切です。

特に、第1回の大規模修繕工事を終えた後は、それまでの計画と実際にかかった工事費を比較できるため、今後の長期修繕計画を見直す重要なタイミングになります。

まとめ｜長期修繕計画の赤字は早めの対策が重要

マンションの長期修繕計画が赤字になっている場合、管理組合としては「この先、本当に大丈夫なのか」と不安になるでしょう。

私自身も、第1回の大規模修繕工事を終えた後、長期修繕計画を見直してもらった結果、将来的な赤字を具体的な数字で確認することになりました。

赤字になることはある程度予想していましたが、実際の数字を見ると、やはりショックでした。

しかし、早い段階で修繕積立金不足が分かったことには大きな意味があります。

長期修繕計画の赤字が判明したら、単純に修繕積立金を値上げするだけではなく、

• 修繕工事の内容
• 将来の工事費
• 工事の実施時期
• 現在の修繕積立金
• 将来の資金不足額

を総合的に確認しましょう。

そして、一時金や段階的な値上げなど、それぞれのメリット・デメリットを比較しながら、マンションの実情に合った資金計画を作ることが重要です。

※アフィリエイト広告を利用しています。

• コピーしました