住宅ローンの月々を減らしたい！返済額を見直す方法と注意点は？

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「住宅ローンの月々の返済額を減らしたい！」

「毎月の住宅ローンが家計を圧迫しているので、少しでも負担を軽くしたい」

「住宅ローン減税を受けているけれど、繰り上げ返済をしたほうが良いの？」

このような悩みを持っている人もいるのではないでしょうか。

住宅ローンは、毎月の家計に大きく影響する支出です。食費や光熱費、管理費、修繕積立金なども考えると、月々の返済額を少しでも減らしたいと考えるのは自然なことです。

しかし、住宅ローンの返済額を減らす方法は、繰り上げ返済だけではありません。住宅ローンの借り換えや返済条件の変更など、いくつかの選択肢があります。

特に悩ましいのが、住宅ローン減税を受けている期間中に繰り上げ返済をしてもよいのかという問題です。

繰り上げ返済をすれば、将来支払う利息を減らせる可能性があります。一方で、住宅ローン減税による控除額が減ってしまうこともあるため、単純に「早く返済すればお得」とはいえません。

（私も、住宅ローンの返済を考えるときには、こうした制度の違いを理解しておくことが大切だと感じます。）

では、住宅ローンの月々の返済額を減らしたい場合、どのような方法を検討すればよいのでしょうか？

この記事では、住宅ローンの月々の返済を減らす方法と、住宅ローン減税中に繰り上げ返済をする際の注意点を分かりやすく解説します。

住宅ローンの月々の返済額を減らす方法は？

住宅ローンの月々の返済額を減らしたい場合、まずはどのような方法があるのかを確認しましょう。

主な方法は、次のとおりです。

• 住宅ローンを借り換える
• 繰り上げ返済をする
• 金融機関に返済条件の変更を相談する
• 家計を見直して住宅ローンの負担を軽くする

それぞれにメリットと注意点があります。

例えば、住宅ローンの借り換えは、現在よりも低い金利のローンに変更できれば、月々の返済額や総返済額を減らせる可能性があります。

ただし、借り換えには事務手数料や登記費用などがかかる場合があります。金利が低くなったからといって、必ず得になるわけではありません。

また、繰り上げ返済は、手元にある資金を使って住宅ローンの元金を減らす方法です。

元金が減れば、その後に発生する利息を減らせる可能性があります。しかし、手元の預貯金が少なくなるというデメリットもあります。

特に、マンションを購入している場合は、住宅ローン以外にも管理費や修繕積立金、固定資産税などの支出があります。

住宅ローンの返済額を減らすことだけを優先せず、住宅にかかる費用全体を考えることが大切です。

住宅ローンの繰り上げ返済で月々の返済額は減る？

住宅ローンの月々の返済額を減らす方法として、最初に思い浮かぶのが繰り上げ返済ではないでしょうか。

繰り上げ返済とは、毎月決められた返済とは別に、まとまった資金を返済に充てる方法です。

繰り上げ返済には、主に次の2つのタイプがあります。

種類	特徴
期間短縮型	月々の返済額を原則として変えずに、返済期間を短くする
返済額軽減型	返済期間を原則として変えずに、月々の返済額を減らす

月々の返済額を減らしたいのであれば、注目したいのは返済額軽減型です。

例えば、毎月10万円の住宅ローンを返済している人が、繰り上げ返済によって月々の返済額を軽減できれば、毎月の家計に余裕が生まれる可能性があります。

一方、期間短縮型は、月々の返済額を減らす方法ではありません。住宅ローンを早く完済したい人に向いている方法です。

ただし、実際にどの程度返済額が減るかは、借入残高、金利、残りの返済期間、繰り上げ返済する金額などによって異なります。

また、金融機関によって繰り上げ返済の最低金額や手数料、手続き方法などが異なる場合があります。

そのため、繰り上げ返済をする前に、金融機関のシミュレーションなどを利用して、返済額がどの程度変わるのか確認しておきましょう。

住宅ローン減税中に繰り上げ返済をしてもよい？

ここで気になるのが、住宅ローン減税を受けている期間中に繰り上げ返済をしてもよいのか、という問題です。

住宅ローン減税は、一定の要件を満たした場合に、年末の住宅ローン残高などを基に所得税などの控除を受けられる制度です。

そのため、繰り上げ返済によって住宅ローンの残高が減ると、住宅ローン減税による控除額も減る可能性があります。

では、繰り上げ返済はしないほうがよいのでしょうか？

必ずしもそうとは限りません。

繰り上げ返済をしなければ、住宅ローンの残高が多く残るため、控除額が大きくなる可能性があります。一方で、借入残高が多いほど、その残高に応じた利息を支払うことになります。

つまり、住宅ローン減税によるメリットだけでなく、繰り上げ返済によって減らせる利息も考える必要があります。

例えば、次のようなポイントを確認しましょう。

• 現在の住宅ローン金利
• 住宅ローン減税の適用期間と控除額
• 繰り上げ返済によって減らせる利息
• 繰り上げ返済後の手元資金
• 今後予定している大きな支出

特に注意したいのが、住宅ローン減税の適用要件です。繰り上げ返済によって返済期間が短くなり、一定の要件に影響する場合もあります。

期間短縮型の繰り上げ返済を検討している場合は、返済期間の変化についても確認しておきましょう。

（住宅ローンを早く返したい気持ちは分かりますが、税金の控除や手元資金のことまで考えると、単純な話ではないんですよね。）

住宅ローン減税中だから繰り上げ返済をしてはいけない、というわけではありません。控除によるメリットと利息の削減効果を比較して判断することが大切です。

住宅ローンの借り換えで月々の返済額を減らす方法

現在の住宅ローン金利が高い場合は、借り換えを検討する方法もあります。

住宅ローンの借り換えとは、別の金融機関で新たに住宅ローンを借り入れ、その資金で現在の住宅ローンを返済する方法です。

借り換え先の金利が低ければ、月々の返済額や総返済額を減らせる可能性があります。

ただし、借り換えを検討するときは、金利だけで判断しないようにしましょう。

例えば、次のような費用が発生する場合があります。

• 融資事務手数料
• 保証料
• 抵当権の設定・抹消に関する登記費用
• 司法書士への報酬
• その他の諸費用

これらの費用を支払っても、借り換えによる利息の削減効果が上回るかどうかを確認する必要があります。

また、住宅ローン減税を受けている場合は、借り換え後も控除の適用要件を満たすか確認しましょう。

借り換えをすれば、必ず住宅ローン減税を継続できるというわけではありません。

さらに、変動金利と固定金利のどちらを選ぶかによって、将来の返済額に対する考え方も変わります。

目先の月々の返済額だけでなく、将来の金利変動リスクも考慮して選ぶことが大切です。

住宅ローンの返済が苦しい場合は金融機関へ相談

「毎月の住宅ローンの支払いが厳しくなってきた」「ボーナスが減って、今までどおり返済できるか不安」という場合は、金融機関へ相談する方法もあります。

住宅ローンの契約内容や金融機関の対応によっては、返済期間や返済方法などの条件変更を相談できる場合があります。

ただし、返済条件の変更が必ず認められるわけではありません。また、月々の返済額が減っても、返済期間が延びることで総返済額が増える可能性があります。

そのため、返済が難しくなってから慌てて相談するのではなく、家計に不安を感じた段階で早めに相談することをおすすめします。

また、マンションの場合、住宅ローン以外にも毎月の管理費や修繕積立金が必要です。

修繕積立金が将来値上がりする可能性もあるため、現在の返済額だけでなく、今後の住居費も見込んでおきましょう。

【関連記事】マンション購入すると月々費用はいくらかかるの

住宅ローンの月々の返済を減らす前に確認したいこと

住宅ローンの月々の返済額を減らしたい場合、実際に行動する前に確認しておきたいことがあります。

まずは、現在の住宅ローンの返済予定表を確認しましょう。

借入残高、金利、毎月の返済額、残りの返済期間などを把握すれば、繰り上げ返済や借り換えを検討する際の判断材料になります。

次に、手元の預貯金を確認します。

預貯金をすべて繰り上げ返済に使ってしまうと、急な病気や失業、住宅設備の故障などが発生した際に困る可能性があります。

特にマンションでは、給湯器やエアコンなどの設備交換が必要になることもあります。

住宅ローンの返済額を減らすことは大切ですが、生活に必要な資金まで使ってしまうのは避けたいところです。

また、住宅ローン減税を受けている場合は、年末の住宅ローン残高や控除額も確認しましょう。

繰り上げ返済をする時期や金額によって、税制上の影響が異なる可能性があります。

住宅ローン減税の適用要件は、入居した年や住宅の種類などによって異なるため、自分の状況に合わせて確認することが重要です。

【関連記事】マンション購入後の確定申告に必要な書類は

まとめ｜住宅ローンの月々の返済額は総合的に判断しよう

住宅ローンの月々の返済額を減らしたい場合、繰り上げ返済や借り換え、金融機関への返済条件変更の相談など、いくつかの方法があります。

ただし、それぞれにメリットとデメリットがあるため、自分の状況に合った方法を選ぶことが大切です。

特に、住宅ローン減税を受けている期間中は、繰り上げ返済によって控除額が減る可能性があります。

一方で、繰り上げ返済によって将来の利息を減らせる可能性もあるため、どちらが有利かは個々の条件によって異なります。

まずは、次のポイントを確認してみましょう。

• 現在の住宅ローン金利と借入残高を確認する
• 繰り上げ返済による利息の削減効果を調べる
• 住宅ローン減税への影響を確認する
• 借り換えにかかる諸費用を比較する
• 生活費や緊急時に備える預貯金を確保する

住宅ローンは、借入額が大きく、返済期間も長いため、少しの条件の違いが家計に影響することがあります。

月々の返済額を減らすことだけを目標にせず、住宅ローン減税や将来の支出、手元資金まで含めて判断することが重要です。

繰り上げ返済をするか迷っている場合は、金融機関のシミュレーションを利用し、必要に応じて税務の専門家などにも相談しながら、自分に合った返済方法を検討しましょう。

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