空室税の問題点は？神戸市で検討される理由とマンション管理組合への影響を解説

• コピーしました

「誰も住んでいないマンションの部屋に税金がかかる時代」が現実になろうとしています。

神戸市では、当初タワーマンションを対象に検討されていた「空室税」が、市中心部の分譲マンション全体へ拡大される方向で議論が進んでいます。

背景には、投資目的で購入されたまま長期間使われない住戸の増加があります。実は、この問題は単に住宅が空いているだけではありません。

管理組合の総会が成立しにくくなったり、大規模修繕の合意形成が進まなかったりと、マンション管理そのものにも大きな影響を及ぼしています。

もしこの制度が全国へ広がれば、多くのマンション管理組合の役員や区分所有者にとって決して他人事ではなくなるでしょう。

神戸市で検討が進む空室税とは？タワマンだけでなく分譲マンション全体へ拡大される背景や、固定資産税との違い、全国へ広がる可能性、マンション管理組合・区分所有者への影響を分かりやすく解説します。

ブログ「タワマンの税金に神戸市が空室税を検討！晴海フラッグにしない？」の続編です。

神戸市で空室税が検討されている理由とは？

「マンションの空室に税金がかかるかもしれない。」

そんなニュースが注目を集めています。

神戸市では当初、タワーマンションを対象に検討されていた「空室税」について、タワーマンションに限定せず、市中心部の分譲マンション全体を対象とする方向で検討が進められています。

背景には、投資目的で購入された住戸が増え、実際には誰も住んでいない「空室」が増加していることがあります。

空室が増えると、マンション管理にもさまざまな問題が生じるため、行政は税制を通じて適正な利用を促そうとしているのです。

この記事では、空室税が検討される理由や全国へ広がる可能性、そして管理組合への影響について解説します。

なぜ空室税が検討されているのか

最大の理由は、都市部で増えている「住まないマンション」の存在です。

近年は資産運用や海外投資家による購入などにより、住む予定のないマンションが増えています。

神戸市の調査では、市中心部のマンションの約2割で住民登録がない住戸が確認されており、実際には空室となっている可能性が指摘されています。

空室が増えると、次のような問題が発生します。

• 地域コミュニティが形成されにくい
• 防犯・防災面で課題が増える
• 管理組合の運営が難しくなる
• 修繕積立金の将来的な負担が増える可能性がある
• 住宅不足の中でも住める住宅が市場に出てこない

行政は、税負担を設けることで所有者に「住む」「貸す」「売る」という選択を促し、住宅の流通を活性化させたい考えです。

なぜタワーマンションだけではなくなったのか

当初はタワーマンションの空室を対象とした制度として検討されていました。

しかし実際には、空室はタワーマンションだけの問題ではありません。

市中心部では一般的な分譲マンションでも投資目的の購入が増えており、空室率は決して低くありません。

そのため、

• 公平性を保つこと
• 住宅市場全体の流通を促すこと
• 管理不全を防止すること

を目的として、対象を広げる方向となりました。

空室税とは？固定資産税との違い

空室税とは、実際に居住されていない住宅やマンションの住戸に対して課税する新たな税制度です。

神戸市で検討されている制度では、住民票の登録状況などを基に居住実態を判断し、長期間利用されていない住戸を対象に課税することが想定されています。

これまで日本では固定資産税は建物を所有していることに対して課税されていました。

しかし空室税は、「所有」ではなく「利用されていないこと」に着目した制度であり、日本では新しい考え方といえます。

固定資産税とは、土地・家屋・償却資産を所有している人に対して毎年課される地方税です。毎年1月1日時点の所有者が納税義務者となり、市町村（東京都23区は都）が固定資産評価額を基に税額を決定します。

固定資産税	空室税
所有していることに課税	利用していないことに課税
全国共通	自治体独自
毎年課税	導入自治体のみ

空室税導入の評価点と問題点

空室税は、使われていない住宅を減らし、住宅市場を活性化させることを目的とした制度です。

一方で、所有者への負担や制度設計には課題もあります。ここでは、主なメリットとデメリットを見ていきましょう。

空室税導入の評価点

空室税導入のメリットです。

空室の有効活用が進む

空室のまま所有し続けると税負担が発生するため、所有者が「住む」「貸す」「売る」といった選択をしやすくなります。利用されていない住戸が減ることで、住宅の有効活用が期待されます。

住宅市場へ流通しやすくなる

投資目的で保有されていた住戸が売却や賃貸に回ることで、市場に流通する住宅が増えます。住宅不足が課題となっている都市部では、住まいを探している人にとって選択肢が広がる可能性があります。

マンション管理が改善する可能性がある

実際に居住する区分所有者や居住者が増えれば、総会への参加率や理事のなり手が増えることも期待されます。大規模修繕や設備更新などの合意形成が進みやすくなり、マンション管理の適正化につながる可能性があります。

空室税導入の問題点

空室税導入のデメリットです。

所有者の税負担が増える

仕事や転勤、相続などさまざまな事情で空室となっている住戸もあり、一律に課税すると所有者の負担が大きくなる可能性があります。特に売却活動中の住戸などへの配慮が課題となります。

居住実態の判断が難しい

住民票の登録だけでは実際に住んでいるかを正確に判断できないケースがあります。別荘利用や二地域居住、長期出張など、さまざまな生活スタイルにどのように対応するかが課題です。

公平性を巡る議論がある

空室となる理由は投資目的だけではありません。相続直後や介護施設への入居、リフォーム工事中など、やむを得ない事情もあります。こうした住戸をどこまで課税対象とするのか、公平性の確保が制度設計の重要なポイントになります。

空室税は全国に広がる？神戸市以外の自治体の動き

空室税の動きは神戸市だけではありません。

京都市では市街化区域を対象とした「空き家税」の導入を予定しており、寝屋川市でも空き家への課税制度が可決されるなど、自治体独自の税制度が広がり始めています。

特に次のような自治体では導入を検討する可能性があります。

• マンション価格が高騰している都市
• 住宅不足が深刻な地域
• 投資目的の購入が多いエリア
• 空室率が高い都市部

一方で、地方都市では事情が異なります。

人口減少地域では空室よりも空き家そのものが問題となっているため、全国一律に導入される可能性は高くありません。

今後は都市部を中心に広がる可能性がある制度と考えられます。

マンション管理組合への影響

空室税が導入された場合、管理組合にも少なからず影響があります。

総会の出席率が改善する可能性

空室所有者が住み始めたり賃貸へ出したりすれば、実際の居住者が増えます。

その結果、

• 総会への参加者が増える
• 理事のなり手が増える
• コミュニティが活性化する

ことが期待できます。

空室所有者は総会資料が届いても議決権を行使しないケースがあります。

その結果、普通決議や特別決議の成立が難しくなり、大規模修繕工事や管理規約改正が予定どおり進まないこともあります。

空室税の導入によって空室の流通が進めば、マンション管理組合が抱える総会運営や大規模修繕工事の合意形成といった課題の改善にもつながる可能性があります。

修繕工事の合意形成がしやすくなる

大規模修繕や設備更新では区分所有者の理解が欠かせません。

空室所有者は管理組合への関心が低く、議案への返信が遅れるケースも少なくありません。

居住者が増えることで、

• 総会の成立が容易になる
• 修繕計画への理解が進む
• 長期修繕計画を進めやすくなる

といった効果も期待されています。

管理費・修繕積立金の未納対策にはならない

一方で、空室税が導入されても管理費や修繕積立金の未納問題が解決するわけではありません。

空室であっても管理費や修繕積立金の支払い義務は変わらず、税金が増えたからといって未納がなくなるとは限りません。

マンション管理組合としては、これまでどおり適切な督促や法的対応を行う必要があります。

居住実態の確認を求められる可能性もある

今後制度が具体化すると、行政が居住実態を把握するために管理組合へ情報提供を求める可能性も考えられます。

ただし、管理組合には個人情報保護法や管理規約への配慮が必要です。

所有者情報を行政へ提供する場合は、

• 法令上の根拠があるか
• 管理規約との整合性
• 個人情報の取り扱い

を十分確認する必要があります。

今後の課題

空室税には期待される効果がある一方で、多くの課題もあります。

• 住民票だけで居住実態を判断できるのか
• 別荘利用や長期出張はどう扱うのか
• 二地域居住への対応
• 相続直後の空室
• 売却活動中の住戸の扱い

また、課税によってマンション市場へどのような影響が出るかは未知数です。

制度設計では、真に利用されていない空室と、やむを得ない事情による一時的な空室を区別できる仕組みが求められるでしょう。

区分所有者が今から備えておくべきこと

空室税が導入された場合でも慌てる必要はありません。マンション管理組合や区分所有者は、日頃から次の点を意識しておくことが大切です。

所有者名簿を最新にする

転居や相続などがあった場合は、管理組合へ速やかに届け出ましょう。正確な名簿は総会運営や災害時にも役立ちます。

居住者届を提出する

賃貸へ出した場合や居住者が変わった場合は、居住者届を提出し、管理組合が居住実態を把握できるようにしましょう。

総会へ積極的に参加する

管理組合の意思決定には区分所有者の参加が欠かせません。議決権を適切に行使することが適正なマンション管理につながります。

長期修繕計画を確認する

大規模修繕に備え、修繕積立金や長期修繕計画の内容を定期的に確認しておくことが重要です。

管理規約を見直す

居住者名簿や所有者名簿の提出方法など、現状に合った管理規約となっているか確認しましょう。

よくある質問

空室税は全国で導入されますか？

現在は神戸市など一部自治体で検討されています。

空室税は固定資産税とは違いますか？

固定資産税は所有者に課税されますが、空室税は利用されていない住宅が対象となる制度です。

マンション管理組合に義務はありますか？

現時点ではありませんが、制度によっては居住実態確認への協力を求められる可能性があります。

空室税は賃貸マンションも対象ですか？

現在の神戸市の検討では分譲マンションが対象となっています。制度内容は今後変更される可能性があります。

空室税はいつから始まりますか？

現時点では検討段階であり、導入時期は正式に決まっていません。

まとめ

神戸市で検討されている空室税は、住宅不足やマンション管理の課題を解決するための新たな制度として注目されています。

今後は都市部を中心に同様の制度が広がる可能性もあり、マンション管理組合や区分所有者にとって決して他人事ではありません。

所有者名簿や居住者名簿の整備、総会運営、修繕積立金の管理など、日頃から適正なマンション管理を行うことが、今後ますます重要になるでしょう。

※アフィリエイト広告を利用しています。

• コピーしました