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管理組合

マンション専有部分の修繕は理事長判断で迷う!

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分譲マンションの理事長をしていると、専有部分の修繕工事に関するの申請書が回ってきます。修繕対象の住戸番号・工事日・工事内容・施工業者が記されています。工事内容によっては、使用する部材や工程表なども添付されていますが、理事長がどのように判断すべきなのか迷います。

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専有部分の修繕工事とは

マンションの専有部分だからと言って自分の好き勝手に修繕してもよいのではありません。専有部分と言えども、所定の手続きが必要となります。これは、国土交通省(国交省)のマンション標準規約第17条(専有部分の修繕等)に記載されています。

第17条 区分所有者は、その専有部分について、修繕、模様替え又は建物に定着する物件の取付け若しくは取替え(以下「修繕等」という。)であって共用部分又は他の専有部分に影響を与えるおそれのあるものを行おうとするときは、あらかじめ、理事長(第35条に定める理事長をいう。以下同じ。)にその旨を申請し、書面による承認を受けなければならない。

2 前項の場合において、区分所有者は、設計図、仕様書及び工程表を添付した申請書を理事長に提出しなければならない。

3 理事長は、第1項の規定による申請について、理事会(第51条に定める理事会をいう。以下同じ。)の決議により、その承認又は不承認を決定しなければならない。

4 第1項の承認があったときは、区分所有者は、承認の範囲内において、専有部分の修繕等に係る共用部分の工事を行うことができる。

5 理事長又はその指定を受けた者は、本条の施行に必要な範囲内において、修繕等の箇所に立ち入り、必要な調査を行うことができる。この場合において、区分所有者は、正当な理由がなければこれを拒否してはならない。

6 第1項の承認を受けた修繕等の工事後に、当該工事により共用部分又は他の専有部分に影響が生じた場合は、当該工事を発注した区分所有者の責任と負担により必要な措置をとらなければならない。

7 区分所有者は、第1項の承認を要しない修繕等のうち、工事業者の立入り、工事の資機材の搬入、工事の騒音、振動、臭気等工事の実施中における共用部分又は他の専有部分への影響について管理組合が事前に把握する必要があるものを行おうとするときは、あらかじめ、理事長にその旨を届け出なければならない。

マンション標準規約第17条(専有部分の修繕等)

マンション標準規約では、専有部分の修繕であっても、管理組合に届けて理事長の承認が必要であると定めています。各々のマンション管理規約にも、標準規約と同じように専有部分の修繕について定めているのではないでしょうか。ご確認ください。

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理事長が判断するのは無理

いくらマンション管理規約に定めていると言っても、理事会の決議で、許可/不許可を判断しているマンションはどのくらいあるのか疑問です。専有部分の修繕は、いつ・どのくらい発生するのか分からないからです。

しかも、事前申請が基本です。専有部分の修繕を行う前に許可を得る必要があるのですが、都合よく理事会が開催されるとは限りません。

定期的に開催する理事会で、専有部分の修繕を判断しているとは思えず、となると理事長一任という形にならざるを得ないのではないかと思います。

だからと言って、理事長が全て判断することは困難です。フローリング、ユニットバスの取り替え、エアコンの設置等も、様々な修繕工事の種類があり、共有部分への影響を及ぼさないのかということを判断しなければならないからです。そのような知識を持ち合わせている理事長はおおくないでしょう。

ですから、実質は、管理会社の判断が必要なのだと思います。理事長に判断を仰ぐ前に明らかな工程や施工上の問題になりそうな修繕工事の場合は、差し戻したり、修正を加える必要があると思います。

おわりに

理事長は、専有部分の修繕工事の判断を求められます。いつ・どのような工事が発生するのか分かりません。理事長も全ての工事のよし/悪しを判断できるのかが分かりません。理事長へ書類の提出がある前に、管理会社の判断があることを願います。

マンション専有部分の修繕は理事長判断で迷う!

理事長全てが判断できないケースもある。管理会社の知識を判断しよう。

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