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その他

善管注意義務違反の事例はマンションでも!対策は?

更新日:

マンションであっても、善管注意義務違反(ぜんかんちゅういぎむいはん)が問われます。どんな場合に、善管注意義務違反が問われるのでしょうか。そもそも善管注意義務とは何でしょうか。管理組合側の場合も管理会社側のケースもあり得ます。善管注意義務違反にならないためには、どうすればよいでしょうか。

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善管注意義務違反の事例は?

善管注意義務(ぜんかんちゅういぎむ)とは、「善良な管理者の注意義務」を省略した言葉で、簡単に言えば、「通常期待される注意義務」のことです。例えば、次のようなケースが、管理組合として善管注意義務違反と判断されています。

以下の3ケースとも、お金が絡んでいます。人間は、お金を目の前にすると弱いのでしょうか。人のお金を盗むことは悪いことであると知っているのに、盗むチャンスがあると着服してしまいます。

管理組合として、いかにチャンスをつぶすのかがポイントとなります。管理組合のお金を使う場合は、理事長以外(例えば会計理事)の関与がないと引き出せない仕組みを構築することが防止する手段となります。

なんとなく引き受けている監事ですが、「監事の仕事内容は会計監査だけではない!チェックリストで確認を!」「監査は何を見るのかポイントは?監事の不明点は?」で綴ったように、早めにチェックをして不正を発見することが被害拡大を防ぐ鍵となります。

管理組合の預金から横領・着服

平成27年3月30日の東京地方裁判所では、

会計担当理事が10年近く、管理組合の預金から1億円を超える横領・着服していた不法行為があった。

当時の監査役の責任及び理事長に管理者としての責任についての善管注意義務違反を認めたケースがありました。

管理費と修繕積立金を流用

平成17年2月22日の東京地方裁判所では、

管理会社が、マンションの組合員から集金した管理費と修繕積立金を流用していたことについて、会計担当理事が流用を把握せずに漫然と管理会社に催促していただけであった。

会計担当理事を監督すべき理事長も管理会社からの入金が滞っているとの報告を受けていたにも関わらず何らの方策も指示しなかったことが、善管注意義務違反であると認めています。

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管理費の使い込み

マンション管理組合の会計担当者であるA氏は、長い間管理費の一部を使い込んでいました。A氏が使い込んだ金額は、約5000万円にも上りました。

これにより、管理費を使い込まれたマンション管理組合は、当時の理事長B氏、そして会計監査役員C氏、副理事長D氏が、善管注意義務違反に該当するとして、損害賠償を請求しました。

マンション標準管理委託契約書

国土交通省(国交省)のマンション標準管理委託契約書第5条(善管注意義務)には、

乙は、善良なる管理者の注意をもって管理事務を行うものとする。
(マンション標準管理委託契約書(第5条))

と記載されています。ここで言う「乙」とは、管理会社のことを指します。

善管注意義務は、管理組合側も管理会社側にも双方要求されていることなのです。管理会社側の善管注意義務違反の例は、下記の通りです。

・建物や管理設備などの損傷、危険性、不具合などに気付かず、または知っていながら、管理組合に通報しなかった場合。

・修理や補修を依頼されたにも関わらず、正当な理由なく放置し、実害(事故)が発生した場合。

・総会や理事会が開催されず、または管理事務についての報告がされず、結果としてマンション管理が滞ってしまった場合。

善管注意義務が、マンション標準管理委託契約書に書面化されているにも関わらず、「大京アステージ名古屋支店で横領!管理組合がチェックすべきは?」で綴ったように、管理会社の不正による損害がマンションの管理組合で起こっているのが現実です。

おわりに

何だか聞きなれない「善管注意義務違反(ぜんかんちゅういぎむいはん)」ですが、「通常期待される注意義務」と言われてもピンとこないのではないでしょうか。

「通常期待される注意義務」という言葉が曖昧に感じられます。人によって、期待される注意義務に隔たりがあるからです。

通常、マンションの理事長となるのは、1年間という短い期間ですので、不正を行うことは少ないですが、長い間理事長を行っていると不正が起こりやすいです。

理事長一人に任せないで、監事が適時チェックすることや会計理事の確認が必要とするなど、複数の目で不正の目を摘み取る工夫をしましょう。

管理組合の財産は、マンションに住む全員の共有財産なのですから。

人は、適度な環境を変えることで、マンネリの打破ができるのではないだろうか。そして、多くの目によって、不正を防止するのだと思います。

善管注意義務違反の事例はマンションでも!対策は?

管理組合も管理会社も善管注意義務違反になり得ます。

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