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管理組合

マンション管理組合の理事長変更のベストタイミングは

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マンション管理組合の理事長は、何年のタイミングで変更するのがベストなのでしょうか。マンション管理でも、船長がしっかりしないと、航路を誤ったり海賊に襲われたりとトラブルが続出してしまいます。そうならないためにも適切なマンション管理組合の理事長変更は何年が適切なのでしょうか。

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理事長任期1年の弊害

マンション管理組合の理事長の任期は、お住まいのマンションによってまちまちだと思います。

ほとんどのマンションの理事長の任期は、「1年」です。これは、理事会の任期の設定が1年(正確には、決算まで)ごとの理事会だからだと思います。

マンションに住む方に平等に理事に携わるように「輪番制」を採用した結果だと思います。「輪番制」が決して悪いと言っているわけではありませんので、誤解のないようにお願いします。

理事長1年の任期だと、理事会が発足して、やっと分かった頃には、1年が経過して、問題点が解決されずに、そのまま次の理事にバトンタッチするというサイクルが続きます。

せっかく理事会で話し合われた内容がムダになり、また翌年1からの話し合いが始まるという具合です。

大きな問題がなければ1年任期でもよいのですが、大きな問題や1年の話し合いでは解決ができない場合は、1年というのは短すぎます。

理事会の開催頻度にも影響されますが、理事会が開催されるのは、せいぜい1か月に1回か多くても2回です。

長期に渡る話し合いや、過去のノウハウが理事会に反映されにくいことが、理事長任期1年の弊害です。

さらに、サポートする側の管理会社にとっても、理事長任期1年は、管理組合の「引き継ぎが弱い」という管理会社にとってのメリットになってしまます。

「都合の悪いことは、次の理事会には言わないでおこう。」という心理が働きますので、管理組合にとっては、不利になってしまうこともあり得ます。

失敗やミス、清掃が行き届いていないという苦情などもリセットすることができるため、理事長1年の任期は、弊害があるのです。

理事長に対して、昨年と同じ手順や説明をしなければならないという煩わしい管理会社のデメリットも発生するのも事実ですが、多くのマンションでは、理事長1年任期となっています。

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ワンマン理事長の弊害

理事長1年任期が多いマンションの中で、何年も理事長を務めているマンションもあります。

理事の任期は、1年であるにも関わらず、立候補制の弊害が出てしまっているマンションです。

そういうマンションは、大抵理事長の権限が強く、理事長が全ての判断を握っていると言わざるを得ません。

住んでいる住民も、「おかしい。」と感じてはいるものの、理事会や理事長に対して苦言を呈することなく、何年もワンマン理事長のもとで、マンション管理がなされてきていますので、半ば諦め感が強いマンションです。

ワンマン理事長の好き勝手で、物事が進められ、管理会社の適切なアドバイスも耳を貸さないケースが多いようです。

気に入らない住民を攻撃したり、理事長に有利な管理規約を策定(例えば、ペットを飼うルールを緩くするなど)したりと言ったことが簡単まかり通ってしまいます。

マンションの理事になりたがらない傾向が多い中で、理事長を引き受けて頂いたことはありがたいことなのですが、あまりにもワンマンな理事長でも弊害が出てしまいます。

理事は半数改選・任期2年

理事長1年任期の弊害やワンマン理事長の弊害が起こらないようにするため、国交省のマンション標準管理規約コメント第36条②では、

「第36条② 業務の継続性を重視すれば、役員は半数改選とするのもよい。この場合には、役員の任期は2年とする。」

とコメントされています。

健全なマンションを管理するためには、理事の任期を2年として、半数を改選することが望ましいとされています。

マンションには、色々な立場の人が住んでいますので、管理規約の見直しはスムーズではないかもしれませんが、将来のことを考えると、理事の任期を変更することを検討/実施した方がよいと思います。連続して、理事になれる回数に制限を設けると、ワンマン理事長対策にもなります。

それも、早い方がよいと思います。これから輪番制で理事が回ってくる人にとっては、「不公平だ!」という意見が出て来るでしょうが、業務継続性の重要性を認識して、どちらが健全なマンション管理であるかを決定してほしいものです。

おわりに

「マンションは管理を買え!」と言われます。ワンマン理事長に閉口しているマンションに限らず、理事長の任期を変更することに早く着手しましょう。

理事長変更のベストタイミングは

理事の任期を2年とし、連続で役員を避ける規約を導入する。

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