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管理組合

大規模マンションがスラム化しないためには

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せっかく購入した大規模マンションが、スラム化しないためにはどのようにすればよいのでしょうか。将来スラム化になりやすい大規模マンションの見分け方について綴ります。大規模マンションの購入前にチェックすべき点を参考にして頂ければ幸いです。自分の住んでいるマンションは大丈夫と思わないで、スラム化について検討することが重要です。

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大規模マンションのスラム化とは

大規模マンションのスラム化とは、マンション内に空き家が増えて、管理費や修繕積立金が不足し、必要な修繕工事が適切なタイミングで行われないために、マンションそのものが朽ちていくものです。

例えば、マンションに欠かせないエレベーターが維持できないため、エレベーターが止まり、階段を使わざるを得ない状況になります。その階段も、メンテナンスが十分にできないために使い勝手や美観が悪かったりします。

こうなると、マンションに住もうと言う住民がいなくなり、ますますマンションの保全ができないという悪循環に陥ってしまいます。

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スラム化の原因はこれだ

なぜ、マンションのスラム化となってしまうのでしょうか。いくつかの原因が考えられますので、順にみていくことにしましょう。

供給され続けるマンション

日本の人口は、減少となっていることは、様々な統計から明らかになっています。にも関わらず、大規模マンションは供給され続けています。人口減少が分かっているのにです。

タワーマンションという大規模なマンションが、次々と建てられていっているのはお分かりだと思いますが、やがて需要がストップとなるのは明らかです。

ということは、必要以上のマンションが建てられていることになります。新しいマンションの方が快適で住みやすいですから、築年数の古いマンションでは、人が住まなくなっていくことは明らかなのです。

人口が年々減少している中で、一戸建ての場合は、さらに空き家率が顕著に増加しているのが現状です。

管理費/修繕積立金不足

マンションに住む人が少なくなれば、毎月の管理費や修繕積立金が管理組合に十分入ってこないことは容易に想像できます。

マンションによっては、駐車場使用料・駐輪場使用料・専用庭使用料などの使用料の徴収も途絶えてしまいます。また、未収金(管理費等の滞納)が増えるかもしれません。

そうなると、マンションを適切に管理することに支障が出てきます。エレベーターが動かなくなり、清掃されないマンションは、資産価値を次第に失ってしまいます。

修繕積立金が不足しているため大規模修繕工事が適切な時期に行えないことになりますし、一時金を徴収して大規模修繕工事を行わなくてはならなくなるかもしれません。

マンションを維持するためには、定期的に管理費や修繕積立金が管理組合に入金されることを前提としていますので、空き家が増えることは管理不全に陥るのです。

管理組合活動(役員)不足

購入した大規模マンションの保全活動は、管理組合を中心に行われます。管理組合の中心は、住民の代表・理事の活動です。

マンションの理事には、立候補制や輪番制で選ばれるのですが、管理組合の活動不足によって、適切なメンテナンスが行われない場合があります。

そうなると、マンションの資産価値は下がるばかりではなく、住民の住みやすさも低下してしまいます。

せっかく購入した大規模マンションのスラム化を避けるためにも、管理組合の適切活動は、必須となります。

マンションの役員不足が叫ばれていますが、マンションの管理組合活動当初の早い段階から、全住民に管理組合の活動の重要性を理解してもらう必要があります。

スラム化を避ける方法

スラム化しやすい物件を避ける

スラム化しやすい物件を避けることが、最大の対応方法です。どういう物件がスラム化しやすいのでしょうか。

駅から遠いマンション、バスを使わざるを得ない立地のマンション、傾斜地に建てられているマンション、買い物に不便なマンションなど、購入してから住みにくいと感じる要素があるマンションです。

マンションの見栄やステータスのために、噴水などの不必要な共用施設が備わっているマンションは避けた方が無難です。

管理を怠っている物件を避ける

使用しないジムやプールなどがいつまでも残っているマンションや住民の民度が低いため、マナーやルールが守られない。こういったマンションは、管理組合の活動も消極的であるため、将来のスラム化までは想像できていません。

適切な管理を怠っているマンションは、スラム化しやすいのです。必要に応じて管理費や修繕積立金の見直しを行ったり、無駄な管理費を使っていないかチェックして改善していく活動が必要です。

管理組合活動の消極的を避ける

「管理を怠っている物件」は、管理組合の活動(役員)不足であるとも言えます。役員のなり手がいない場合や輪番制であっても、理事会にすら出席しない管理組合の理事が多い場合は、将来スラム化しやすいです。

理事会の活動によって、マンションの修繕やバリアフリーなどのグレードアップ工事を行わないならば、多くの住民が出て行ってスラム化になってしまいます。

おわりに

大規模マンションがスラム化しないためには、日頃マンション管理に関心を持ち、積極的に携わることが重要となります。

自分の住むマンションがスラム化しないためには、どのようにすればよいのかを住民全員で認識/共有して活動を進めることが肝要です。

「自分の住んでいるマンションは、スラム化とは全く無関係だ。」と果たして言えるでしょうか。将来のことは誰にも分かりません。現在進行形のマンション管理は、うまくいっているのか再確認の必要はないのかチェックが必要です。

チェックは、通常総会の資料を読み解くことから始めることをおすすめします。「面倒だから。」と後回しにしていると、あとで大きなツケが回ってきますよ。

大規模マンションがスラム化しないためには。

将来を見据えた長期的な展望に立った活動が必要。

-管理組合

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