不動産投資

不動産投資の表面利回りと実質利回りの違いは何か?最低ラインと理想は?

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不動産投資の利回りを計るモノサシとして、表面利回りと実質利回りの2種類があります。表面利回りと実質利回りの違いは何でしょうか。

不動産投資を行う際には、表面利回りと実質利回りの違いを知らないと後悔するかもしれませんね。

インターネットには、不動産投資対象の物件が掲載されています。物件所在地や築年数などのほか利回りが掲載されている場合は、表面利回りですので、ご注意願います。

  • 不動産投資の表面利回りと実質利回りの違い
  • 不動産投資の最低ラインと理想

不動産投資の表面利回りと実質利回りの違い

インターネットや新聞広告などに不動産投資の対象物件が掲載されています。物件の所在地や築年数・最寄り駅と駅までの距離(交通)・構造・専有面積などのほかに利回りが掲載されています。

不動産投資をなぜ行うのかと言えば、投資した結果を求めることでしょう。低金利と言われている時代ですから、不動産投資で10%や20%という利回りは、非常に魅力的に感じます。

銀行預金が異常に低いため、さらに不動産投資に魅力を感じる方も多いのではないでしょうか。銀行に預けても雀の涙にもならない金利ですからね。

実はインターネットや新聞広告などに書かれている利回りは表面利回りと言われているものです。

実際には、諸経費などを差し引きますから、表面利回りから数%下がる(実質利回り)ことを知っておかなければなりません。

不動産投資を始める場合には、諸経費(管理費・修繕積立金・固定資産税・物件管理の手数料など)の経費を全て把握しておかなければなりません。

目先の表面利回りだけを見ていると、失敗や後悔をすることになるかもしれません。また、家賃収入は部屋を借りる人がいて初めて成り立ちます。

空室が多ければ、それだけ収入減となってしまいます。インターネットや新聞広告などに掲載された利回りが、どのくらいの空室を考慮したものなのかも確認しておきましょう。

また、ローンを組んで不動産投資をする場合には、返済額との相殺を考えてください。実質的な投資に対する利益を考えるのです。

ローンの額が少なければ、それだけ利益率は高くなりますが、それは自己資金を消費しているだけです。家賃収入と最後に残る不動産の評価を考えなければなりません。

表面利回りと実質利回りの違いについてまとめます。

表面利回り

表面利回りは、以下の数式で計算出来ます。

年間の家賃収入 ÷ 物件の購入価格 × 100 = 表面利回り

分かりやすく数式に具体的な数字を当てはめると次のようになります。年間の家賃収入:300万円、物件の購入価格:3000万円とします。

300万円 ÷ 3000万円 × 100 = 10%

計算式から、この不動産物件の表面利回りは10%だということが導き出されました。

実質利回り

実質利回りの数式は以下の通りです。実質利回りの場合は、購入時の諸経費や年間の諸経費を計算式に加えます。

(年間の家賃収入-年間の諸経費)÷(物件の購入価格+購入時の諸経費) × 100

分かりやすく数式に具体的な数字を当てはめると次のようになります。年間の家賃収入:300万円、年間の諸経費:100万円、物件の購入価格:3000万円、購入時の諸経費:120万円とします。

(300万円-100万円)÷(3000万円+120万円)×100=6.4%

インターネットや新聞広告などに書かれている利回りは表面利回りですから、10%と書かれていても、実質利回りは6.4%ということになります。

それでも、銀行に預けておくよりも高い利回りとなるのはお分かり頂けるかと思います。表面利回りの数字だけで判断するのではなく、利便性含めた将来性も考えないといけませんね。

最低ラインと理想は?

不動産投資を行うのに、最低ラインが定められているわけではありません。銀行預金を最低ラインと考えている人にとっては、1%でも最低ラインとなります。

不動産投資として、どのくらいの利回りを理想とするのかも個人差はあります。一般的には、新築マンションの場合は3%~5%、中古マンションの場合は3%~10%と言われています。

あわせて読みたい

表面利回りと実質利回りの関係は、消費税抜き価格と消費税込み価格と考えて差し支えありません。

店頭では、消費税抜き価格と消費税込み価格の両方の記載があります。同じように表面利回りと実質利回りを記載するのが親切だと思います。高い利回りの方が訴求力も高いですからもね。

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独身でマンションを購入し、売却を経験した管理人です。失敗や後悔をすることがないように経験から得られた知識を発信することでマンション購入のお役立ちとなるように願っています。「マンションは管理を買え!」と言われるように、購入して後悔のないように願うばかりです。理事長や副理事長の経験もあり、管理委託費の削減も行いました。

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独身でマンションを購入し、売却を経験した管理人です。失敗や後悔をすることがないように経験から得られた知識を発信することでマンション購入のお役立ちとなるように願っています。「マンションは管理を買え!」と言われるように、購入して後悔のないように願うばかりです。理事長や副理事長の経験もあり、管理委託費の削減も行いました。


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