管理費って消費税増税後は上がるの？その対策は
毎月支払うマンションの管理費や修繕積立金の金額、消費税増税後は上がるのでしょうか。気になる方も多いと思います。管理会社へ支払う委託管理費や共用部分の水道光熱費の消費税が増税されるため、たった２パーセントとは言え確実に高くなります。消費税増税を控えて管理組合として取り組むべき対策は何でしょうか。何か手立てを講じないと管理組合として困りませんか。今のうちに収支のバランスを見直しましょう。
■ 目次 ■
マンション２種類の負担
マンションでは、毎月「管理費」と「修繕積立金」の２種類を支払う必要があります。
管理費とは
マンションにおける「管理費」とは、マンションの維持管理のために必要な費用です。国土交通省の「マンション標準管理規約（単棟型）」第２７条（管理費）には、
管理費は、次の各号に掲げる通常の管理に要する経費に充当する。
一 管理員人件費
二 公租公課
三 共用設備の保守維持費及び運転費
四 備品費、通信費その他の事務費
五 共用部分等に係る火災保険料、地震保険料その他の損害保険料
六 経常的な補修費
七 清掃費、消毒費及びごみ処理費
八 委託業務費
九 専門的知識を有する者の活用に要する費用
十 管理組合の運営に要する費用
十一 その他第３２条に定める業務に要する費用（次条に規定する経費を除く）
「マンション標準管理規約（単棟型）」第２７条（管理費）
と記されています。委託管理費や共用設備の維持管理に使用されるのが、「管理費」と呼ばれているものです。
修繕積立金とは
マンションにおける「修繕積立金」とは、将来の計画的な大規模修繕の費用を準備するために積み立てていく費用です。国土交通省の「マンション標準管理規約（単棟型）」第２８条（修繕積立金）には、
管理組合は、各区分所有者が納入する修繕積立金を積み立てるものとし、積み立てた修繕積立金は、次の各号に掲げる特別の管理に要する経費に充当する場合に限って取り崩すことができる。
一 一定年数の経過ごとに計画的に行う修繕
二 不測の事故その他特別の事由により必要となる修繕
三 敷地及び共用部分等の変更
四 建物の建替え及びマンション敷地売却（以下「建替え等」という。）に係る合意形成に必要となる事項の調査
五 その他敷地及び共用部分等の管理に関し、区分所有者全体の利益のために特別に必要となる管理
「マンション標準管理規約（単棟型）」第２８条（修繕積立金）
と記されています。大規模修繕工事や災害などで建物や設備が破損した場合に使用されるのが、「修繕積立金」と呼ばれているものです。
消費税増税に伴う痛手
管理組合がマンションの管理費として支払うべき項目は、管理員の人件費や共用設備の保守維持費及び運転費など様々あります。２０１９年１０月１日（火）に消費税が、現行の８パーセントから１０パーセントに増税されます。しかし、「１０月１日から、この支出はやめましょう。」という項目は恐らくありません。
軽減税率の対象となる項目も考えられないため、全ての項目が実質２パーセントの消費税分だけ現行と比較して支出が増えることになります。
そうすると、管理組合としては、収支のバランスが崩れ、管理費に余裕のないマンションは、非常に大きな痛手を被ることになるのではないかと懸念しています。管理費に余裕があっても痛手となりますけどね。
例えば、１００万円／月支払っている委託管理費の消費税額は、８パーセントであれば８万円です。しかし、１０パーセントになると１０万円に跳ね上がります。毎月２万円が上乗せされるため、１年トータルだと２４万円上がります。管理組合にとってこれは大きな痛手となりますね。
消費税増税に伴う対策
管理組合として、痛手を黙って見過ごすわけにはいきません。消費税増税に伴う対策を考えなければならないと考えています。
消費税と管理費を連動させる
消費税が増税されたからと言って、管理費も自動的に増えるわけではありません。管理費の金額は、マンションの販売時に設定されていて、共用設備の種類や専有面積を考慮して定められています。
ところが、消費税に対しての考慮は行われていないマンションが大多数ですから、消費税が増税されたからと言って、管理費も上がるようにはなっていないのです。
１０パーセントの消費税増税を機に、管理費と消費税が連動するように変更すれば、今後消費税が増税されても連動される対策となります。当面は、１０パーセントの消費税率ですが、将来は、１５パーセント・２０パーセントと増税されるかもしれません。
委託管理費の削減を図る
２パーセントの増税が分かっているのですから、支出も２パーセント下げれば帳尻が合うことになります。管理費の中で一番大きな割合を占めているのが、管理会社へ支払う委託管理費です。
まずは、管理会社へ支払っている委託管理費を削減することができないかを考えてみましょう。今と同じ仕様で削減できればよいのですが、管理会社との交渉が必要です。
そのためには、「管理委託契約書」の内容を精査することから始めます。「管理委託契約書」には、マンションに対してどんな業務を行うのかが細かく記載されています。「管理委託契約書」の写しは、各住民に配布されるはずです。もし、お手元に「管理委託契約書」の保管がない場合は、管理会社から入手しましょう。
「管理委託契約書」を見て、削減できそうな箇所の削減を行いましょう。場合によっては、管理会社の変更も考えてもよいでしょう。管理会社の変更（リプレイス）は、大変なエネルギーが必要となりますし、失敗した事例もありますので、慎重に進める必要がありますけどね。
管理会社の変更（リプレイス）に成功した場合、あるいは既存の管理会社で、「管理委託費」が削減された場合であっても、マンション住民の管理費を削減することは避けた方がよいと考えます。「管理費」を下げるのは同意が得やすいですが、「管理費」を上げるのは同意が難しいからです。将来「管理費」が不足しても、なかなか上げるのが難しいです。
管理員業務時間を削減
管理員業務費の削減を考えてはいかがでしょうか。管理員の業務時間を削減することに影響がないのであれば、管理員業務の時間を３０分から１時間削減するだけでも違うと思います。
定期清掃頻度の削減
定期清掃頻度の削減を考えてはいかがでしょうか。今まで、年４回行っていた定期清掃を年３回に削減するなどします。削減したことであまりにも美観が損なわれるようであれば、次の年に戻すことも考えます。
定期清掃を毎月実施しているマンションもあると伺っています。過剰な清掃頻度ではないかの確認と清掃頻度の見直しも必要です。
契約の変更を図る
エレベーターの保守は、どのように行われる契約となっているでしょうか。フルメンテナンス契約（ＦＭ契約）からＰＯＧ契約に変更することで費用削減が可能です。ただし、ＰＯＧ契約にした場合のデメリットがないわけではありません。人の命を預かるエレベーターですから、金額だけでは決められませんけどね。
植栽の数を減らす
マンションには、緑が植えられています。資産価値の向上やイメージアップ、豊かな暮らしを演出する植栽は欠かせません。ただし、そのためには、定期的に植栽を管理する必要があります。
たくさんの植栽はマンションを維持するのに費用がかかります。植栽を減らせば、水道料金が削減できたり、剪定の費用が不要になったりします。マンション外周ではなく、マンション内の植栽を減らすことで経費削減となります。
共用設備の削減を図る
共用部分に設置している電灯の点灯時間を少しだけ短くするように設定を変更する。支障のない範囲で電灯を間引く・共用設備のエアコンの温度の設定を行うなどして、電気代の削減に努めます。
複数のエレベーターが設置されているマンションの場合、深夜の時間帯は、一部のエレベーターを停止させるなど、あまりやりすぎると住民から苦情が来ますのでやりすぎにはご注意が必要です。
使用料の負担増を図る
駐車場やバイク置場使用料、専用庭使用料、ルーフバルコニー使用料、ゲストルーム使用料など、マンション竣工当初と同じ使用料のままなのではありませんか。
使用料の見直しを行い、少しずつ値上げをすることを考えませんか。共用部分を維持するために必要な経費は使用者に適切に負担をお願いしてもよいと思います。一度に多くの値上げを行うことは、住民にとっても負担ですから少しずつ行いましょう。
自動販売機からの収入を図る
「自動販売機を設置した収入を管理組合に繰り入れよう」に綴ったように、マンションに自動販売機を設置して収入を得ましょう。自動販売機は、マンション敷地の外部に面している方が売り上げの期待できるのですが、空缶が散乱するなどのマンションの美観が損なわれる可能性があります。
マンション外周に自動販売機を設置する場合は、住民にアンケートを実施するなど慎重に導入すべきです。
駐車場を外部に貸し出す
使用していない駐車場があり、かつセキュリティに問題がないマンションであれば、駐車場を外部に貸し出して収入を得る方法があります。駐車場を貸し出す方法も、特定の一般の人に月極で貸す方法と、「タイムズ」などの法人と契約する場合があります。収益事業として、課税対象となる可能性がありますので、税金が徴収されることもあります。
看板設置による収入を図る
建てられているマンションにもよりますが、看板を設置できるスペースがあり、かつ広告主がいた場合は、マンションの敷地内に看板を設置して広告収入を得ることができます。こちらも、収益事業として、課税対象となる可能性があります。
おわりに
２０１９年１０月１日（火）から、消費税が増税されることが決定しました。マンションであっても、日本に住んでいる限り、日本の法律に従わざるを得ません。
消費税増税対策としては、収入を増やすか、支出を減らすかのどちらかです。収入を増やすには、パートやアルバイト・内職を行う。支出を減らすには、お菓子を我慢する・外食を控えるなどを家庭でも対策します。
同じようにマンションでも、収入を増やすか、支出を減らすかを行わなければなりません。管理組合だけではなく、専門委員会を設けて対策を行ってもよいほどの課題なのかもしれませんね。何も対策を行わないと、近い将来管理費を上げざるを得なくなるかねしれません。早め早めの対策が有効です。
管理組合も好きで管理費や修繕積立金を上げたくはありません。上げなければならない理由があるから上げるのです。そうならないためには、日頃から節約意識をもってムダ遣いをしないマンションでありたいものです。
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