サブリーストラブルのニュースに思う
「スルガ銀行」「レオパレス」「大東建託」「かぼちゃの馬車」「家賃保証」「シェアハウス」「不動産投資」「３０年一括借り上げ」などのキーワードが並ぶ中で、賃貸住宅向けの融資基準を厳しくした（独立行政法人・住宅金融支援機構）というニュースが飛び込んできました。サブリースのトラブルについて綴ります。
■ 目次 ■
サブリース契約とは
サブリースのトラブルニュースを聞いて「不動産投資は全て危険！」というイメージが強く感じられた方も多いと思います。老後や将来の安心を得るために、サブリース契約を結んだ人が犠牲になってしまいました。
「大家さんが管理会社にお部屋を賃貸して、管理会社が賃借したお部屋を第三者にあたる入居者に貸す仕組み」をサブリース契約と言います。
サブリース契約を利用すれば、リスクがなく家賃収入を得られるという言葉を全面的に信じて、結んでしまったのです。
例え、お部屋が空室であったとしても、収入を得ることができるという安易な謳い文句で、サブリース契約を結んだ人が多いようですが、冷静に考えれば、そのようなことが可能なのかは分かりそうなものですが、言葉巧みにサブリース契約に結び付けたのだと思います。
業者は、不動産の知識に長けたプロなのに対して、サブリースを結んだ人は、不動産の知識に乏しい（中には詳しい人もいたのでしょうが）のですから、仕方がなかったことなのかもしれませんね。
サブリーストラブルのニュースが全面に出てからというものテレビなどでコマーシャル（ＣＭ）をしなくなってしまいましたね。
サブリース契約のリスク
入居率のリスク
サブリース契約だと、入居者があろうとなかろうと一律、家賃収入が得られるように謳っています。
しかし、ちょっと考えれば簡単に分かるのですが、入居者がいない場合は、どのようにして家賃に相当する金額を稼ぐことができるのでしょうか。
入居者の有無に関わらず儲かるのではあれば、サブリース契約など行わずに、サブリースを勧める業者自らが行えば、面倒な手続きや説明を行う必要がないと考えます。あえてサブリース契約を結んで資金を調達しなければならない理由があるのだと思います。
家賃保証のリスク
「サブリースの期間（３０年間？）は、家賃を保証しますよ。」というのも、サブリース契約の謳い文句でした。
しかし、賃貸物件の場合は、駅からの距離や部屋の広さ・設備等が同じであっても、築年数が新しいのと古いのでは、当然家賃に違いが出てきて当然です。
サブリース契約時は、新築であったとしても、年数とともに建物自体が古くなってくるために、家賃の下落が行われるでしょう。
下落した分の家賃を、サブリース会社が充当して、サブリース期間全額保証してくれるのでしょうか。恐らく、下落保証はないはずです。
近くに新しくて安い建物が建設されないとも限らないため、家賃保証が得られるのはリスクだと分かります。
会社破綻のリスク
サブリースの会社が、３０年という長期に渡って、必ず倒産しないという保証はどこにもありません。
確かに、何百年と続いている老舗と言われている会社が存在するのは確かなのですが、だからと言ってサブリースの会社が破綻しないことにはなりません。
会社破綻してしまうと、自己責任で物件を管理しなければならなくなります。自らが物件を管理するか、新たに物件を管理してくれる会社を探して、契約を結ぶことになります。
しかし、サブリースの業者と同じ条件は恐らく不可能となるでしょう。契約も、不利な条件になるのではないでしょうか。
おわりに
サブリーストラブルのニュースを聞いて、千代田区に住んでいた頃を思い出しました。理事長に報酬を支払うことに決めた時の理事会の理事メンバーに、「サブリース契約」を結んでいる方がおられたからです。
この時に始めて「サブリース」という言葉を耳にしたのですが、当時は、理事会にサブリース契約者であろうとなかろうと無関係であるため、特に気にしていませんでした。
サブリースのトラブルニュースで、賃貸住宅向けの融資基準を厳しくすることには賛成です。
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