マンションの理事会が暴走する前にルール作りをしましょう

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マンションの理事会で理事長が暴走するケースがあります。暴走する前に暴走を止めるためのルール作りを行うことが、管理組合としての責務なのではないかと思います。色々な考え方を持つマンションの中で、一定のルールを早く定めた方が健全なマンション運営にも繋がります。

マンションの理事会が暴走する？

「暴走」と綴ると、何だか大袈裟な表現であると思われるかもしれません。健全なマンションであれば、「暴走」とは皆無なので実感が湧かないかもしれませんね。

実は、自分が理事長だった時も「将来、暴走理事長（いわゆるワンマン理事長）が選ばれてしまうかもしれない。」と思ったことがあります。

マンション全体を考えるのではなく、理事長の都合でルールを定めてしまったり、マンション全体に不利になる契約を強引に進めてしまうことも考えられます。

そうなると、理事会がまともに開かれずに理事長の独断で物事が進められたり、理事会の形だけは開かれても、意図しない方向に進むことも懸念されます。他の理事の反対意見に耳を貸さないこともありえます。

マンションの理事長には、大きな権限が持たされているのですが、権限を悪用して私的に権限を用いることから避けなければならないのが、管理組合のあり方として求められているのではないでしょうか。

そうすることが、健全で住みやすいマンショににつながるのだと思います。

暴走したマンションでは、管理組合の財産を私的に利用したり、ある特定の業者と癒着して工事の便宜を図る代わりに、バックマージンという見返りを要求するなどの行為があったと聞いています。

監事含む理事がしっかりとしていなければ、阻止することは難しいのではないでしょうか。暴走を止めるためには、マンションでルール作りをすることが必要です。

当マンションの事例では

当マンションでも、暴走することを想定して管理規約の変更を行っています。「半数改選でスムーズな理事長決定で効果の高さを実感した」で綴ったように、理事の任期を２年間に規約を変更した際に、「理事長の任期は最長でも連続して４年間（２期）まで」という規約を第３６条（役員）に盛り込みました。

国土交通省（国交省）の標準管理規約第３６条（役員）の箇所には、

第３６条 役員の任期は○年とする。ただし、再任を妨げない。
２ 補欠の役員の任期は、前任者の残任期間とする。
３ 任期の満了又は辞任によって退任する役員は、後任の役員が就任するまでの間引き続きその職務を行う。
４ 役員が組合員でなくなった場合には、その役員はその地位を失う。
（標準管理規約第３６条（役員））

と書かれています。

総会の出席者からは、「わざわざ理事長の任期を盛り込まなくても、輪番性により理事長が変わるので不要なのではないか？」というご意見を頂戴した経験があります。

「最長４年間（２期）まで」という文言を規約に追加した理由は、立候補によって理事長に就任することが可能だからです。毎年立候補すれば、ワンマン理事長が継続する可能性を排除するのが目的の規約改定でした。

幸い、現在までにワンマン理事長と言われるような人はいませんでしたが、今後ワンマン理事長が表れないとも限りませんから、規約にきちんと記述した方がよいと判断しました。

管理規約の変更は、特別決議となります。普通決議よりも厳しい成立要件となります。区分所有者の４分３以上の出席が必要で、決議が承認されるためには、「議決権の４分の３」以上の賛成が必要となります。

関連する管理規約は、まとめて決議が行われるように、総会議案書に盛り込むとよいでしょうね。

おわりに

「暴走」を止めることは難しいです。「暴走」理事長の存在で大変苦労しているマンションの管理組合もたくさんありと聞いています。

「暴走」を止めるというよりは、「暴走」をしない管理組合の仕組みにしておくことの方が重要です。「暴走」の前に、先手必勝、早めの対処が必要です。

全てのマンションで「暴走」が起こるわけではありませんが、予防という意味で手を打つべきと考えます。

ひとたび「暴走」を許すと、エスカレートする恐れがあります。そうなると、ますます管理組合が止められることはありません。最悪、住民がマンションから出て行ってしまうことにもなりかねませんからね。

政治の世界でも長期に渡って、政権が交代せずに続くのはよくないのではないでしょうか。適度な交代をすることが国民にとってもよいことだと思います。だからと言って、政策がコロコロと猫の目のように変わるのも問題なんですけどね。

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